建物の二重賃借人間の優先関係の判断基準

 所有者が自ら使用していた建物を売却し、その譲受人との間で新たに賃貸借契約を締結し、借家することにしました。ところが、その後譲受人は、本建物を第三者に二重賃貸し、その第三者のために賃借権の登記を設定してしまい、第三者から登記した賃借権に基づいて、建物からの明渡しを求められてしまいました。
 建物賃貸借における建物の引渡しには、いわゆる簡易の引渡しが含まれるでしょうか。そして、借地借家法上の対抗要件と民法605条の対抗要件が並立する場合、どちらが優先するでしょうか。

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 建物賃貸借は、その登記がなくても建物の引渡しがあったときは、その後、その建物について物権を取得した者に対し効力を生じます(借地借家31)。
 そこで、ここでいう「引渡し」に本事案のように建物譲渡人が譲受人に建物を引き渡した後に、改めて賃貸借契約に基づき賃借人である建物譲渡人に現実の引渡しをする手数を省き、単に譲渡人譲受人間の意思表示だけで占有権が譲渡されるいわゆる簡易の引渡し(民182)が該当するかどうかが第1に問題となり、借地借家法上の対抗要件と民法605条による対抗要件とが並立した場合の優先関係が第2に問題となります。
 借地借家法は、民法605条による賃借権の登記が現実には希有であって、借家人保護の見地からより簡易に第三者に対する効力を認める必要がある一方、建物について物権を取得した第三者に不測の損害が生じないように配慮した結果、公示的機能をもつ引渡しを借家の対抗要件として認めたものです。
 したがって、簡易の引渡しであっても借家人自ら占有をしていますから、引渡しの方法としては、現実の引渡しに限定する必要はありません。
 また、借地借家法上の対抗要件は厳密な意味での物権取得者に限定すべき理由はなく、二重の賃借権取得者に対しても効力を認めるべきであり、その優劣は引渡しか登記かという対抗要件の方法ではなく、どちらが早いかという時期によって決まることになります。
 建物を賃借りしようとする人は、事前に建物に賃借人がいるかどうかを確認する必要があります。しかし、賃借権の登記が行われることが極めて少ない現状においては、賃借権の登記の有無を確認する必要性は少ないでしょう。
 また、借家人としては建物の賃貸借契約を締結したときには、早急にその引渡しを受けて対抗要件を備える必要があるでしょう。

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