袋地所有者が無償で通行できるのはどのような場合か

 私は土地を買いましたが、袋地のため、他人の土地を通らなければ公路に出ることができません。このようなときに、当然に通行料の支払を要せずに通行することができる例もあるそうですが、どんな場合にそうなるでしょうか。

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 袋地所有者が無償で囲繞地通行権を行使しうるのは、共有地が分割された結果袋地が生じた分割の場合と、土地の一部が譲渡された結果袋地が生じた一部譲渡の場合の二つの場合です。これらの場合には、分割や一部譲渡前に一体をなしていた土地についてのみ通行権が認められ、これらに無関係な土地を通行することは認められません。
 [袋地と囲繞地通行権]
 周囲を他人の土地に囲まれた土地(袋地)の所有者は、公路に出るまでは、公路との間にある他人の土地(囲繞地)を通行しなければなりません。この他人の土地を通行することが認められないとすると、袋地の利用は困難となり、十分な土地利用は望めません。また、地形等の自然の障害によって遮られた土地(準袋地)にっいても同様です。このため、民法は、袋地(ここでは準袋地を含めて袋地ということにします。)の所有者に囲繞地を通行する権利を認めるとともに(民二一〇条)、通行の場所と方法は、通行のために必要であると同時に囲繞地にとって最も損害の少ないものに限るとしました(民二一一条)。また、いかに囲繞地に与える損害が最小のものでなければならないとしても、囲繞地の所有者が囲繞地通行権によって損害を蒙るのは事実ですから、袋地所有者は、囲繞地所有者の蒙る損害に対しては、償金を支払わなければなりません(民二一二条)。
 しかし、この原則にも例外があります。それは、土地の分割の結果袋地ができたときと土地の一部が譲渡されたために袋地ができたときという二つの場合です(民二一三条)。この分割若しくは一部譲渡によって袋地ができた場合には、その当事者間においては袋地ができるということは当然予想しえたはずです。したがって、そのような分割、一部譲渡をしておきながら、分割、一部譲渡と無関係な土地の通行を認めることは適当ではありません。このため、このような場合には、袋地所有者は、分割若しくは譲渡前に一体であった土地のみを通行しうるとされるのです(東京高判昭五六・八・二七高民三回・三・二七一)。また、囲繞地に該当する部分を取得する者においては、袋地所有者の通行を甘受すべきことを承知しているはずですから、分割若しくは譲渡にあたっては、あらかじめかような通行権の負担を考慮して、その代価等を決めているはずです。したがって、この場合には、無償で通行しうるとされるのです。
 [分割によって袋地ができた場合]
 分割によって袋地ができた場合とは、分割前に共有であった土地を、共有関係を解消して単独所有地に分けたという共有物の分割のことをいいます。この分割に伴って、分筆が行われるのが通常でしょうが、分筆されただけで共有物分割がなされないときは、ここにいう分割にはあたりません(東京地判昭三四・四・二二判タ九三・五四、最判昭三七・一〇・三〇民集一六・一〇・二一八二)。分筆によって公路に接しない土地ができたとしても、その共有者は、公路に出るまで自己の共有する土地を通行すればよいことは、分筆前と何ら変わりはないからです。
 また、遺産分割もここにいう分割に含まれます(なお、東京高決昭五二・三・七判時八五五・七〇)。共同相続財産の性質については、共有と考える説と合有と考える説とが対立しているわけですが、遺産分割にあたって袋地ができることを予測しうることは、いずれの説をとるかにかかわりないことだからです。
 共有物分割が裁判にょってなされる場合や遺産分割が審判によってなされる場合にっいては、共有者や共同相続人の予測ということは、そのままはあてはまりません。しかも、分割の裁判等によって袋地ができた場合に、その通行について手当がされないということは実際上考えにくいことですし、何の手当もされずになされた分割は、分割方法としてはそもそも不相当であるということになると思われます。したがって、反対の説はありますが、ここにいう分割には含まれないと考えます。
 [一部譲渡によって袋地ができた場合]
 一部譲渡によって袋地ができた場合というのは、公路に接する土地を分割譲渡した結果、公路に面しない土地ができた場合のことです。
 分筆の結果公路に面しない土地ができたとしても、同一の所有者に帰属しているうちは袋地となるわけではありません(東京地判昭三四・四・二二判タ九三・五四、最判昭四四・一・一三裁集民九七・二九五、東京地判昭五〇・四二五判時七九八・五五、奈良地判昭五五・八・二九判時一〇〇六・九〇)。分筆がなされたというだけでは、従前の土地の利用関係には何ら変更は生じないからです。同様に、公路に接しない部分を譲り受けたものがその隣接地を所有等しており、当該隣接地を通れば公路に出られるときは、袋地とはいえません(東京地判昭三一・一二・七下民七・一二・三六六一、高松高判昭三二・六・八下民八・六・一〇八〇、最判昭四三・三・二八判時五一六・三九、東京地判昭四八・五・一四判時七二一・一四)。なお、東京地判昭三〇・九・一二下民六・九・一九六七、甲府地判昭三八・七・一八下民一四・七・四五八、名古屋地判昭五六・七・一〇判時一〇ニ八・八八、横浜地判昭五七・一二・三判タ四九八・一五三)。
 次に、譲渡の原因には売買・贈与が含まれることは当然ですが、裁判例では、国有地の払下げ(東京高判昭五三・八・二九判タ三八〇・八八、東京地判昭五六・八・二七判時一〇二四・七八)、競売(東京地判昭三〇・九・一二下民六・九・一九六七)もこれにあたるとされます。しかし、土地の一部の賃貸借については、民法二一三条二項の準用を認める裁判例(最判昭三八・三・二四民業一五・三・五四二、東京地判昭五六・四・二〇判時一〇二・一四)と、賃貸借契約上の問題であって囲繞地通行権の問題は生じないとした裁判例もあります(最判昭四四・一一・一三裁集民九七・二九五、東京地判昭六二・五・二七判時一二六九・八九)。しかし、いずれにしても残余地のみ通行しうるという結論にかわりはないと思います。
 なお、土地の一部譲渡の場合、袋地になった部分を譲受人が取得するのが通常でしょうが、逆に譲渡人が袋地を取得して公路に面した土地を譲渡する場合も考えられますが、この場合も無償通行権が認められることに変わりありません(東京地判昭三九・六・三〇判時三八八・三九)。
 次に、数筆の土地が互いに隣接するなどして一団の土地を形成している場合に、その一部が譲渡された結果、袋地ができた場合もここにいう一部譲渡にあたります(横浜地判昭四三・一一六判時五六六・八〇、広島高判平三・五・二九判時一四一〇・八〇)。ただし、これには反対の裁判例(東京地判昭四〇・一二・一七訟月一一・二・一七五七)もありますが、不当です。囲繞地通行権が認められるか否かは、他人の土地を通行しなければ公路に出られないかどうかによって決まるものですから、一筆の土地の一部を譲渡したときと、一団をなす数筆の土地の一部を譲渡したときとを区別する理由はないからです。
 更に、土地が分割されて、その全部について同時に別々に譲渡された場合についても、無償通行権が認められます(最判昭三七・一〇・三〇民集一六二〇・二一八二、岡山地判昭四九・一二・二六判時七八七・九七、東京地判昭五〇・四こ五判時七九八・五五、東京地判昭五六・八・二七判時一〇二四・七八)。この場合も、一部譲渡と同じく分割の当事者内部で袋地の通行問題を解決するのが適当だからです。また、全部同時譲渡といっても、厳密に同時に譲渡されなくとも、同一の機会に譲渡されてもょいとする裁判例もあります(東京地判昭五〇・四・一五判時七九八・五五、東京地判昭五六・八・二七判時一〇二四・七八)。
 [無償性の意味]
 ところで、無償で通行しうるということの意味ですが、民法は「償金ヲ払フコトヲ要セス」と規定しています(民二一三条一項)。囲繞地通行権者が支払うべき償金には、通路開設のために生じた損害とそれ以外の通行地が受ける損害の二種類があるわけです(民二一二条)。前者は、通路上にある構築物等を撤去等するために通行地所有者が蒙る損害であり、後者は、通行そのものによって蒙る損害といえます。無償通行権が認められた趣旨からするとこの後者の損害に対して償金を支払う必要のないことは明らかですが、前者の損害にっいても償金を支払う必要はないといえるかは若干疑問です。この点は明らかではありませんが、分割、一部譲渡の当事者間においては、袋地ができること、そのために袋地取得者の通行を受忍しなければならないことはあらかじめ予測されているわけですから、袋地所有者の通路開設により損害を受けても償金の請求はできないとみるべきでしよう。こう解しても、分割・一部譲渡にあたって通路負担が予定されていなかったときなどには瑕疵担保責任等によって調整されるので、不当な結果は生じないと考えられます(東京高判昭五三・一一・二九判夕三八〇・八八)。
 [袋地若しくは囲繞地所有権の変更と無償通行権]
 分割若しくは一部譲渡によって無償通行権が発生した後に、袋地若しくは囲繞地の所有者に変更があった場合に、その譲受人においても無償通行権を行使しうるかは、大いに争われています。
 [結論]
 袋地所有者が囲饒地を無償で通行できるものは、共有地の分割によって袋地ができた場合と土地の一部譲渡によって袋地ができた場合の二つです。そして、無償通行権が認められる場合、通行しうるのは残余地に限られることに注意してください。

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