土地の一部譲渡により袋地となった場合の通行権はどうなるか

 Aの土地はB、C、Dの土地に隣接しておりますが、この度、Aの土地の一部を買い受けることにしておりますが、この土地は袋地となり、公路に出るにはA、B、C、Dのいずれかの土地を通ることになりますが、この場合の通行権はどうなるでしょうか。

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 公路に出るためには、Aの土地のみを無償で通行することができ、B・C・Dの土地については、通行権は認められません。
 周囲を他人の土地に囲まれて直接公路に出ることのできない土地を袋地といいます。また、自然の地形等に阻まれて直接公路に出ることのできない土地を準袋地といいます。ここでは、準袋地をも含めて袋地ということにします。そして、この周囲の土地を囲繞地といいます。
 袋地の所有者が、公路に出るまで公路との間にある他人の土地を通行することができないとすると、袋地はまったく効用を失うことになりますし、社会経済的にみても損失といえます。
 ところで、一般に、隣接する土地については、その所有権の行使を互いに一部制約しあうことが、かえって土地所有権の円満なる実現のために有益であると考えられます。このため、民法は、隣接する土地の所有権の行使にっいてのいくつかの制約を定めました。これを相隣関係といい、袋地所有者に対し、公路に出るまで周囲の土地を通行することを認める囲繞地通行権も、その一つであるのです。
 このように、囲繞地通行権は、公益的見地から認められた権利ですから、ある土地が袋地であれば、その袋地の所有者に当然に認められる権利であり、囲繞地所有者の承諾は必要ではありません。そのかわり、袋地所有者が通行しうる場所と方法は、袋地所有者のために必要であると同時に、囲繞地のために損害が最も少ないものでなければならないとされます(民二一一条一項)。また、囲繞地所有者が蒙る損害に対しては、償金を支払わなければならないとされるのです(民二一二条)。つまり、公益的見地から囲繞地通行権が袋地所有者に認められるものの、これによって囲繞地所有者の蒙る損害は最小限のものでなければならないものとし、かつ、その損害に対しては償金の支払を義務付けることによって、袋地所有者と囲繞地所有者との間の利害の調整が計られているわけです。
 囲繞地通行権についての原則は、以上に述べたとおりですが、これは特則があります。
 即ち、袋地ができた原因が、「分割二因り公路二通セサル土地ヲ生シタルトキ」と「土地ノー部ヲ譲渡シタル場合」の二つです(民二一三条)。これらの場合には、通行しうる場所は、他の分割者の所有地のみ、若しくは一部譲渡前の土地のみとされる一方、償金の支払は不要とされるのです。
 このような特則が認められた理由は、袋地ができた原因が、分割、一部譲渡という所有者の意思に基づくときは、その当事者間においては、袋地のできることを当然予測していたはずです。それにも拘わらず、あえてそのような分割若しくは一部譲渡した以上は、通行権の問題は、その当事者間で解決するのが公平であり、それと無関係な第三者に損害を及ぼすべきではないと考えられたからです。また、無償通行権が認められたのも、分割譲渡にあたってあらかじめ通行権の負担も考慮に入れられているはずだからです。
 ところで、「分割」・一部譲渡」ということの意味ですが、「分割」というのは、共有物の分割を、「一部譲渡」というのは第三者に土地の一部分を譲渡することを意味します。囲繞地通行権は、他人の土地を通らなくては公路に出られない場合に認められる権利ですから、単に一筆の土地を分筆したというだけで、所有権の移転を伴わない場合には認められません(最判昭三七・一〇・三〇民集一六・一〇・二一ハ二)。したがって、分割一部譲渡というのは、それに伴って所有権に変動がある場合のことということになるのです。つまり、分割というのは、共有地を共有者間で分割して、その共有関係を解消する場合であり、一部譲渡というのは、所有地の一部分を第三者へ譲渡する場合ということになるのです。そして、これらに伴って分筆もなされるのが普通ですが、分筆がなされない場合でも、他人の土地を通らなければ公路に達しえない以上、囲繞地通行権は認められるわけです。
 本問の事案は、もとから袋地であったというものではなく、Aから譲り受ける所有地の一部分が公路に接していない袋地であるというのですから、土地の一部譲渡の結果、袋地ができたという場合にあたります。したがって、この袋地から公路へ出るためには、Aの所有地のみを無償で通行することができ、たとえA所有地よりもB・C・Dの所有地の方が公路へ出るのに便利であっても、これらの土地に対しては通行権は認められません。どうしてもB・C・Dの土地のいずれかを通行したいときは、所有者との間で通路部分についての賃貸借契約を結ぶか、通行のための地役権(民二八〇条)の設定を受けるなど、所有者の承諾を得る必要があります。
 [結論]
 本問の場合では、A所有の土地の一部譲渡の結果、袋地ができたわけですから、一部譲渡後のA所有地についてのみ囲繞地通行権が認められ、この一部譲渡と無関係なB・C・D所有地については、たとえ公路に出るのにより便利であっても通行権は認められません。
 なお、この場合、A所有地に対する囲繞地通行権は、無償通行権ですから、通行料の支払等は不要です。

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