一団の土地が競売により袋地になった場合に無償通行権が認められるか

 甲が所有する一団の土地であるA地とB地のうちのA地を、乙が担保権の実行としての競売によって競落した結果、B地が袋地となった場合、B地の所有者たる甲の通行権はどうなるのでしょうか。

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 甲は、B地から公道に出るためA地のみを無償で通行することができます。
 周囲を他人の土地に囲まれた土地(袋地)の所有者は、公路に出るためには公路との間にある他人の土地(囲繞地)を通行しなければなりません。また、地形等の自然の障害によって公路との間が遮られた土地(準袋地)についても同様です。このため、袋地や準袋地の所有者に、周囲の他人の土地を通行することが認められないとすると、袋地の利用は困難となり十分な土地利用は望めません。
 そこで、民法は、袋地(以下では準袋地を含めて袋地ということにします。)の所有者に囲繞地を通行する権利を認める一方で(民二一〇条)、通行の場所と方法は、通行のために必要であると同時に囲繞地にとって最も損害の少ないものに限るほか(民二一一条)、囲繞地所有者の蒙る損害に対しては償金を支払わなければならないと定めて(民二一二条)、袋地と囲繞地との利害の調整を図っています。
 ところで、共有地については、共有関係を解消して単独所有地に分割した結果、袋地が生じることがあります。また、一筆の土地を分割して譲渡した結果、袋地が生じることもあります。
 これらの場合は、その当事者間においては袋地が生じることは当然予想しえたはずです。そこで、このような場合にも周囲の土地の通行を認めるのは適当ではありませんから、袋地所有者は累を他へ及ぼすことなく、分割もしくは譲渡前に一体であった土地のみを通行することができるものとされています。また、通行にあたっては、分割もしくは譲渡時に、あらかじめかような通行権の負担を考慮してその代価等を決めているはずですから、償金の支払いを要しないとされています(民二一三条)。
 同一人が、隣接する散策の土地からなる一団の土地を所有している場合に、その一部を譲渡した結果、袋地が生じたという場合も、無償囲繞地通行権の認められる一部譲渡にあたるかが問題になります。
 もともと数筆の土地があってその一部が袋地である場合は、分筆によってことさらに袋地を作り出したわけではありませんし、袋地を含む一団の土地をたまたま同一人が所有していたというだけで、一団の土地以外を通行しえないというのは不公平であるとの考え方もあります。
 しかし、一筆の土地を分筆したうえ、そのうちの一筆もしくは数筆を他に譲渡したため、袋地が生じた場合と、同一人の所有に属する数筆の土地の一部が譲渡されたことによって袋地が生じた場合を区別する理由はありません。
 そこで、この場合も、もと一団であった土地のみを通行しうるとともに、通行にあたっては償金の支払いを要しないというのが通説判例です(最判昭四四・一一・一三判時五八二・六五)。
 一団の土地の一部が譲渡された結果、袋地が生じた場合、袋地の所有者はもと一団であった土地以外を通行しえないことは以上に述べたとおりですが、一団の土地の一部の土地が担保権の実行としての競売によって袋地となった場合も、同様に考えてよいかが問題になります。
 袋地を作り出しておきながら、その累を他へ及ぼすべきではないといえるのは、土地所有者の任意の行為によって袋地が生じた場合に限られると考えることもできるからです。
 しかし、競売によって袋地が生じた場合においても、競売は土地の財産的価値を換価するものですから、任意売却の場合と異なった利用関係が生じるとすることは適当ではありません。また、競売によって袋地が生じることが予想される以上、袋地となるべき土地とその残余地の評価にあたって、民法二一三条二項の通行権が発生することを斟酌することは可能です。
 してみると、一団の土地の一部について、担保権の実行としての競売がなされたために袋地ができたときも、袋地の所有者はもと一団であった土地についてのみ、無償の囲繞地通行権を行使できると解するのが相当です(最判平五・一二・一七判時一四八〇・六九)。
 A地が担保権の実行としての競売により乙の所有となった場合、甲は、袋地となったB地から公路に出るためには、A地のみを無償で通行できます。

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