家屋を新築するときは、境界からどれだけ離すべきか

 現在住んでいる家が古くなったため、取り壊して新しく家を建てようと考えています。狭い土地のため、有効に利用したく、敷地一杯に建てたいと思っていますが、家を建てる場合、隣地との境界線からどのくらい離せば良いでしょうか。敷地が防火地域又は準防火地域にあるかどうかによって違って来るでしょうか。

スポンサーリンク

 家を建てようとする敷地が、都市計画区域外であるか、又は、都市計画区域内であっても、防火地域・準防火地域でない場合には、隣地所有者の同意が得られない限り、隣地の境界線から五〇センチメートル以上離す必要があります。
 都市計画区域内であって、しかも防火地域又は準防火地域である場合には、外壁を耐火構造にすれば、敷地一杯に建てても構いません。
 [民法上の規制はどうなっているか]
 防火地域・準防火地域でない場合には、民法二三四条が適用されます。
 民法二三四条は、「建物ヲ築造スルニハ彊界線ヨリ五十センチメートル以上ノ距離ヲ存スルコトヲ要ス」と規定しています。
 この規定の意義は、次のようなものです。
 建物を境界線ぎりぎりに建てると、隣地所有者が家屋を建築したり修繕したりするのが困難になります。また、建物が接近して建つと、防火上・防災上の危険が生じますし、通風や日照も悪くなります。これらを防止するために、目本の古来からの慣習を考慮して、境界線から五〇センチメートル以上離すものとしたのです。
 「五〇センチメートル以上の距離を存する」とは、土台敷又は建築物側壁の固定的突出部分と境界線との間の最短距離が五〇センチメートル以上なければならないということです(東京高判昭五八・二・七判タ四九五・一一〇)。したがって、地中の基礎工事部分や出窓は五〇センチメートル以上離さなければなりませんが、屋根やひさしについてはその必要はありません(東京高判参照)。
 ただし、民法二三四条は、任意規定とされていますので、私人間でこれと異なる定めをすることができます。ゆえに、隣地の所有者の同意を得れば、敷地一杯に建てることもできます。
 また、異なる慣習があればこれに従います(民二三六条)。
 [防火地域・準防火地域とは]
 防火地域・準防火地域とは、市街地における火災の危険を防止するため都市計画において定める地域です(都計九条一七項)。したがって、都市計画区域以外では、防火地域・準防火地域というものはありません。都市計画区域内であっても、防火地域又は準防火地域に指定されている区域とそうでない区域があります。
 あなたが家を建てようとする土地が、都市計画区域であるかどうか、及び、防火地域・準防火地域に指定されているかどうかは、市役所又は町村役場に問い合わせてください。
 都市計画区域である場合には、通常、役所に用途地域指定図が備え付けられておりますので、これを見て防火地域ないし準防火地域に指定されているかどうかを調べた方が確実です。
 路線防火(一定の基準以上の広さの道路の沿線地域において、道路との境界線から一定の距離までを防火地域・準防火地域とするもの)の場合には、道路境界線からの距離を測量しないと判定できないことがあります。
 [防火地域・準防火地域に関する建築基準法上の規制]
 建築基準法六五条は、「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」と規定しています。耐火構造とは、鉄筋コンクリート造り又はレンガ造り等の構造で、政令で定める耐火性能を有するものをいいます。
 この規定と、民法二三四条との関係が問題になります。
 建築基準法六五条を民法二三四条の特則と考える説(特則説)は、建築基準法六五条の規定によって、防火地域及び準防火地域においては民法二三四条は適用されなくなり、外壁が耐火構造である限り、隣地所有者の同意を得ることなく境界線に接して建築できることとなると考えます。この説は、防火地域・準防火地域は、商工業の発展上枢要なところであり、公益上、土地の有効利用ないし合理的利用が強く要請され、土地所有者自身も採光や通風等は犠牲にしても土地を有効利用することを望むのが通常である、ということを理由とします(建築基準法四九二頁等)。
 逆に、建築基準法六五条を民法二三四条の特則と考えない説(非特則説)は、この規定があっても民法二三四条の適用は排除されず、外壁が耐火構造であっても、なお、隣地所有者の同意がない限り、境界線から五〇センチメートル以上離さなければならないと考えます。そして、隣地との境界線に接して建築することについて隣地所有者の同意がある場合であっても、建築物の外壁は耐火構造にしなければならないとされます。非特則説に立つと、建築基準法六五条は、隣地との境界線に接して建築することにつき隣地所有者の同意がある場合であっても外壁を耐火構造にしなければならない旨を規定した所に意味がある、ということになるわけです。この説は、建築基準法六五条を民法二三四条の特則と考えると隣地所有者の防火上の利益以外の利益(通風、採光など)が無視される、ということを理由とします(大阪地判昭五四・ニ・二一判時九四一・六九)。
 多教説は特則説です。判例も、近時、最高裁が特則説に立つことを明らかにしました(最判平元・九・一九判時一三二七・三)。
 行政の実務は、境界に接する建築物でも建築確認がなされますので、行政庁から違法建築物とされることはありません。この結果、実際にも、防火地域・準防火地域においては、境界線一杯に建築物が立ち並んでいるのが通常です。
 以上から、結局、防火地域・準防火地域では、外壁が耐火構造であれば境界線に接して建築できるといって良いと思われます。

copyrght(c).土地不動産の有効活用.all; rights; reserved

家屋を新築するときは、境界からどれだけ離すべきか
自己所有地の道路後退部分に木を植えてよいか
敷地が防火地域とそうでない地域にまたがっている場合、境界線からどれくらい離せば良いか
境界線に接近した建築工事は止めさせられるか
池や溝は境界線からどれだけ離せばよいか
建物の一部が越境している場合はどうしたらよいか
不動産業者の責任
隣接地の所有者は建築確認の取消しを請求できるか
用途地域指定に違反した建物の建築確認の取消し
境界紛争に共通的な予防法はなにか
宅地の予防方法は
農地の境界紛争の予防方法
山林、原野の境界紛争の予防方法
溜池の境界紛争の予報方法
境界確定訴訟と所有権確認訴訟の違い
境界確定訴訟の当事者は所有者に限られるか
境界確定訴訟で取得時効の主張をするとどうなるか
境界確定訴訟の訴え提起の手続き
境界確定訴訟において和解はできるか
境界確定の証拠方法には何があるか
公図はどの程度の証明力を有するか
公簿面積の証明力
境界をめぐる調停の申立てはどのように行うか
境界の鑑定にはどのような方法があるか
境界鑑定の手順
その他境界鑑定に関する問題点
公図分析法とは
境界鑑定の物証法とは
人証法による境界鑑定
境界確定の資料不足の場合の解決手段
道路とは
はみ出し自動販売機の設置
国有地を市町村道として無償使用している場合と住民訴訟
買った土地が市道になっているが使用できるか
私有市町村道の水道管埋設の方法
私道とはどのようなものか
私道通行権にはどのようなものがあるか
私道を無償通行できるときはどのような場合か
私道は一般の第三者も自由に通行できるか
公道・私道の調査はどのように行うか
分譲地内の共有道路通行と賠償請求の可否
私道は所有者の意思で変更、廃止できるか
敷地内の公道や水路の取扱い
囲繞地通行権とは
袋地とは
準袋地とは
囲繞地通行権における公路とは
通路の幅員はどれくらい認められるか
囲繞地通行権の妨害と損害賠償請求
囲繞地通行権者は自ら通路を開設することができるか
通路開設の費用は誰が負担するのか
囲繞地通行権による通路は袋地所有者以外の者の通行を禁止できるか
囲繞地通行権者が通行できる場所はどのように決めるか
通路の所有者は通路場所を変更できるか
囲繞地通行権の変更は可能か
囲繞地通行権に基づいて通路にガス管を設置できるか
国有地に囲繞地通行権を行使できるか
行政財産について囲繞地通行権をどのように明示してもらうか
借地人に囲繞地通行権は認められるか
借地人が借地を買取った場合の囲繞地通行権
袋地の賃借人の囲繞地通行権は袋地所有者が公路に通じる土地の所有権を取得すると消滅するか
借家人に囲繞地通行権は認められるか
袋地に無断で住みついた者にも囲繞地通行権は認められるか
袋地所有者は登記が必要か
すでに別の通路がある場合は他人の土地を通行できないか
囲繞地通行権に基づく通路の数
袋地所有者は自動車による通行は認められるか
大型農機の通行を確保するための囲繞地通行権は認められるか
下水溝が埋め立てられて通路となった場合の囲繞地通行権
袋地所有者は通行料の支払を要するか
袋地所有者が無償で通行できるのはどのような場合か
無償囲繞地通行権者が替わった場合に通行料の支払はどうなるか
無償の袋地通行権は地主が替わった場合はどうなるか
共有地の分割により袋地となった場合の通行権
土地の一部譲渡により袋地となった場合の通行権はどうなるか
数筆の土地の譲渡により袋地が生じた場合の通行権はどうなるか
一団の土地が競売により袋地になった場合に無償通行権が認められるか
分割譲渡後に袋地となった場合に袋地を譲り受けた者の通行権
分割された土地の全部が同時に譲渡された場合に袋地を買受た者の通行権はどうなるか
隣接する土地の一部を買い受けた場合に袋地通行権が発生するか
囲繞地通行権が消滅することはあるか
囲繞地通行権を放棄させることはできるか
囲繞地通行権は話合いで廃止できるか
囲繞地通行権を確定する法的手続きはどのようにするか
土地不動産の有効活用の実務
都市計画の目的と基本理念
開発許可制度
第一種市街地再開発事業の測量と調査の手順
土地区画整理事業とは
借地借家法の狙い
借地期間を定めない場合
借地契約解除をする際の地主の留意点
建物を賃借するときの法律
家主の変更と借家権の承継
借家権の相続
抵当権設定後の土地の短期賃借人に建物買取請求権は認められるか
建物の二重賃借人間の優先関係の判断基準
境界とは
通行地役権を設定するには
分譲マンションの共用部分の修繕費用の分担