借地期間を定めない場合

 相続した土地を売るより貸したほうがよいと思い、知人のAに貸すつもりです。Aは、この土地に住宅を建てるようですが、借地借家法では、普通に土地を貸す場合の期間はどのように定めることができるのでしょうか。また、契約で期間を定めない場合はどうなるでしょうか。

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 借地借家法では、当事者が契約で定める場合には、当初の借地期間(借地権の存続期間)は30年以上となりました。契約で期間を定めない場合には、当初の借地期間は一律30年となります。いずれの場合も、建物の構造が堅固か否かとは関係なくなりました。
 旧借地法は、当初の借地期間について、契約で定める場合には、鉄筋コンクリート造のビルなど堅固の建物所有を目的とするときは30年以上、そうでない木造などの建物(非堅固建物)所有を目的とするときは20年以上としていました。また契約で期間を定めない場合(当事者が契約でそれぞれ前記の期間未満の期間を定めた場合も含みます。)には、堅固建物のときは60年、非堅固建物のときは30年としていました(ただし、期間満了前に、建物が朽廃したときは、借地権は消滅します。)。
 なお、更新後の借地期間について、契約で定める場合には、堅固建物のときは30年以上、非堅固建物のときは20年以上としていました。また、契約で定めない場合には、堅固建物のときは30年、非堅固建物のときは20年としていました(朽廃消滅あり)。
 更新される普通の借地権について、借地借家法は次のように定めています。
(1)堅固建物か否かの区別の廃止
 借地借家法では、堅固な建物かそうでない建物かという建物の構造による借地期間の区別はなくなりました。旧借地法は大正10年に成立したのですが、そのころは、石造の建物と木造の建物とでは耐久性や建築費が大きく違っていたため、異なる定めをしていたわけです。しかし、今日では、石造の建物はほとんど建てられませんし、鉄筋コンクリートの建物は、経済的寿命が比較的早くきてしまいます。他方木造の建物も手入れ次第では長い期間もたせられるようになりました。
 そこで、借地借家法は堅固な建物かそうでないかによる借地期間の区別を廃止しました。
(2)期間の定めの有無による区別の廃止
 借地借家法では、当事者が借地期間を定めたかそうでないかによる最も短い借地期間の区別を廃止して、一律30年としました。ただ、当事者が期間の定めをする場合には、30年以上の借地期間を定めることができます。
(3)更新後の期間の短期化
 借地契約を更新する場合、1回目の更新のときは20年、2回目以後は10年と短かくなりました。もっとも、当事者が契約により、これらよりも長い期間を定めたときは、その期間となります。
(4)定期借地権の新設
 なお、借地借家法は、確定期限で更新のない3つの定期借地権を新設しました。借地借家法22条以下に特別の定めがあります。
 借地借家法では、堅固建物か否かの区別を廃止しましたが、借地契約上、建物の種類・構造を特定する意味がなくなったわけではありません。
 借地借家法は、従前のように、借地条件の変更の許可の制度をもうけていますが、旧借地法と異なり、借地条件を「建物の種類、構造、規模または用途の制限」としています。したがって、借地契約上、種類・構造などの限定がないと、木造から鉄筋コンクリート造への変更は借地権設定者の承話がいらないと解されるおそれがあります。
 このような意味で、借地契約上、種類・構造等を制限しておく必要があります。

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借地期間を定めない場合
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