建物共有者の1人からの買取請求

 AとBは、私の土地上にある建物を相続により取得しました。近く、借地契約期間が満了するので明渡しを請求したところ、両名とも承諾しましたが、Bのみが建物買取請求をしてきました。このような請求に応じなければならないでしょうか。

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 Bが買取請求についてAの同意を得るか、AもBと共同で買取請求をするか、BがAからその持分を譲り受けるなどして建物全体の所有権を取得した場合には、地主は買取請求に応じなければなりません。その他、BがAの協力を得られない場合でも、Bの買収請求が建物に関する管理行為と考えられれば、Bは建物全体の買取請求をなしうることとなり、地主は建物価格に対するBの共有持分割合に応じた金額をBに対して支払うこととなります。
 建物買取請求権は形成権ですから、行使されると建物につき時価による売買がなされたのと同一の効果が発生します。それゆえ建物所有権が全部地主に移転できない場合には、地主と土地利用権を有しない者とが建物を共有する状態が生じ、複雑な権利関係が発生することとなります。よって、原則として借地権付建物の共有者各自が別々に持分の買取請求をすることは許されないこととなります。
 Bが買取請求に対するAの同意を得られた場合、AもBと共同で買取請求をする場合、BがAからその持分を譲り受けるなどして建物全体の所有権を取得したうえで買収請求をする場合のように、AがBの買取請求に協力をする場合には、Bの賛歌請求は認められます。これらの場合には、買取請求の結果、建物全体の所有権が地主に移転しますので、何ら問題を残さないからです。
 前記のようにAの協力が得られないかぎりBの建物買取請求ができないこととなりますと、地主からAB両者に対する建物収去、土地明渡し請求が可能となり、Bは何らの対価なしに建物を収去して土地を返還しなければならないこととなります。この結論は、地主にとっては必要のない建物を買い収らなくて済むこととなりますが、借地人の投下資本の回収を図り、同時に利用可能な建物の滅失を防ぎ社会経済上の損失を防止するという買収請求権の趣旨には反することとなります。
 この点を解決するものとして、共有建物の買取請求を共有物の処分行為(全員の同意が要件とされます。)ではなく管理行為(持分割合の過半数でなしえます。)であるとして買取請求権の行使の条件を緩やかにする立場が考えられます。判例にも「一般に共有建物の敷地の賃借権が既に消滅し、建物買取請求をしない限りその建物を収去しなければならない状況にある場合には、買収請求権を行使する以外に方法がない。また建物を取り壊して廃材とした場合には著しくその価値を減じることとなる。そして建物買取請求権の行使は、全共有者のために建物の価値を最大限に維持し、しかも実情に適した唯一の活用方法であるという実質的な観点からみると、民法251条の共有物に変更を加える行為というよりもむしろ同法252条の共有物の管理に関する行為に類するものとして、持分の過半数を占める共有者が建物全体につき買取請求をなし得る」としたもの(大阪地判昭41.12.9下民集17巻11-12号1208頁)があります。
 このように買取請求を管理行為と考えれば、建物について共有持分の過半数を有する者が単独で建物全体について買収請求をなしえることとなり、その者は建物価格に対する持分割合に応じた金額を取得することとなります。本問ではBの持分割合が不明ですが、Bの持分割合が半数をこえているとすれば、地主はBからの建物全体の買取請求に応じなければならないこととなります。
 以上をまとめると、AがBに協力しない場合、もしくはBが建物の過半数の持分を有していない場合には、地主はBからの買取請求を拒絶することができます。つまりBから地主に対してその持分に対応する投下資本の回収を請求する方法はないこととなります。
 なお現実的な解決として、たとえBの持分割合が半数以下だったとしても、地主がBの持分割合に対応する額で建物を買い取るなど、交渉によって紛争を未然に回避する方法も考慮されるべきでしょう。

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