転借権が無断譲渡された場合と契約の解除

 Aは、私が貸している土地に住宅を建てるため友人のBに転貸したいというので承諾しました。ところが、Bは最近建てた住宅をCに譲渡してしまいました。私はBの無断譲渡を理由にAとの借地契約を解除したのですが、できるでしょうか。

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 Bの住宅がCに譲渡された以上、その敷地利用権としての転借地権も、Cに譲渡されたものと考えられます。
 このように転借地権を譲渡するためには、Bは、Aとあなたの両方の承諾を求めることが必要です。Aの承諾が必要なのは、BにとってAは転借地契約の貸主だからです(転借地契約も通常の借地契約と法律的には異なりません。)。また、あなたの承諾が必要なのは、Cが土地を現実に使用することになる以上、信頼関係を基礎とする借地契約の場合は、地主であるあなたの承諾をも要すると考えるのが妥当だからです。
 もし、承諾が得られないときは、Bは、Aに対しては新しい借地借家法19条1項により、あなたに対しては同法19条7項により、それぞれ裁判所に対し、転借地権譲渡の許可を求める申立てをすることができます。
 ところがBは、Aとあなたに転借地権譲渡の承諾を求めることも、また、裁判所に譲渡許可を求める申立てをすることもなく、転借地権をCに譲渡してしまいました。
 BはCに対して、すでに転借地権を譲渡してしまっているとのことですから、今から裁判所に対して譲渡許可を求める申立てをすることはできないと思われます(Cが建物それに関連して借地の使用を開始したり、建物の登記がCに移転した後は、この申立てをすることはできないとされています。)。
 それではあなたは、Aとの借地契約を解除することができるでしょうか。
 借地権が無断譲渡された場合でも、地主に対する背信行為と認めるに足りない特別の事情があるときは、地主は借地契約を解除することができないとされ、解除に制限がつけられてきました。しかもあなたの場合は、Aが借地権を無断譲渡したのではなく、あなたが承諾をあたえた転借地人たるBが転借地権を無断譲渡した場合ですから、さらに解除に制限がつけられるものと思います。
 あなたの場合と同様なケースで、転借地人の行為(転借地権の無断譲渡)の責任を、借地人=転貸人に追及することを妥当とするような特別の事情がないかぎり、地主は、転借地権の無断譲渡を理由に借地契約を解除することができないとした判例があります(東京高判昭36.12.20高民集14巻10号722頁、大阪地判昭39.2.20下民集15巻2号307頁)。
 転借地人の行為の責任を、借地人に追及することが妥当な特別の事情とは、何をいうのか明らかではありませんが、借地人が無断譲渡に関与するとか、無断譲渡がされるのを知っていながら、ことさら放置したなどの特別な事情が必要と思われます。
 あなたの場合、このような特別な事情がないかぎり、Aとの借地契約を解除することは難しいということになります。
 借りに解除が認められた場合でも、Cは建物買取請求権を行使することができます。Cが買取請求の相手方に対して、時価をもって建物を買い取るべき一方的な意思表示をすると、相手方はCに対し、当然に代金支払の義務を負担することになるのです。
 この買取請求の相手方については、地主が譲渡を承諾し、転貸人が不承諾の場合は、転貸人のみに対し、地主が不承諾で、転貸人が承諾の場合は、地主のみに対して、地主も転貸人も不承諾の場合は、転貸人のみに対して、それぞれ行使することができるとされています(浦和地判昭34.9.28下民集10巻9号2008頁)。
 したがってCは、BからCへの転借地権の譲渡につき、あなたのみが不承諾のときはあなたに対して、あなたとAの両方とも不承諾の時はAに対して、それぞれ建物買取請求権を行使することができ、前者の場合はあなたが、後者の場合はAが、建物を時価で買い取る義務を負うことになります。

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