仮換地指定と借地権

 土地の借主であるAは、区画整理による土地の移転のため、指定された仮換地に勝手に建物を移築したうえ、その建物を私に無断でBに譲渡した場合、買主のBは私に対してその建物の買取請求ができるでしょうか。

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 仮換地の指定を受けた借地人は、従前地上の建物を仮換地上に移転してその土地を使用収益することができますが、借地権を地主の承諾を得ずに譲渡し、地主も承諾をしないというのですから、建物の買主は、地主に対して建物買取請求ができます。
 しかし、もし借地権の登記がなされておらず、または借地人が施行者に対して権利の申告をしていなかった場合には、施行者は、借地人に対して仮換地の指定をしませんから、借地人が移転した建物の敷地である仮換地に対しては従前の使用収益権はありません。
 したがって仮換地の指定を受けない借地人から建物を質った者は、地主に対して建物質取請求権を行使することはできません。
 区画整理の終局目標である換地処分は、施行地区の全体につき一挙に土地の交換分合などを行うことです。
 しかし、従前の宅地に、もともと建物などがあるわけですから、従前の宅地と重なる換地も、その限度で利用、使用が制限されますし、また土地の区画形質の変更工事のため、ある一定地区だけは先に使用停止をさせる必要もあり、一挙の換地処分はできません。
 そこで、施行者は、換地処分がなされるまでの間、土地所有者や借地権者などに、仮に使用できる土地を指定することができます。
 仮換地の指定がありますと、その指定の効力発生日から、従前の宅地の使用収益を停止され、その代わり従前の宅地に有していた権利と同一内容の使用収益を仮換地に対して行使することができます。
 従前地の借地人は、仮換地を借地権にもとづいて使用できることになります。ただ処分権は従前の宅地に残りますから、仮換地や仮換地の使用収益権の売買は、従前地や従前他の使用収益権の売買という形をとることになり、移転登記なども従前地について行います。
 仮換地の指定の効力が生ずると、そのほかに仮清算金の徴収、交付もでき、施行者は、従前地上の建築物の移転、除却もできます。
 仮換地の指定にあたって、施行者は、従前の宅地などの権利者につき、登記簿で確認できるものについては確認しますが、登記のなされていない権利についてはその調査がたいへんなことから、権判者は、自己の権利の申告をしなければなりません。
 所有権以外の権利で重要なものとして借地権がありますが、これは土地登記簿に記載されていないのが普通ですから、未登記の借地権者は、権利の種類、内容を申告としなければなりません。この申告がないと、施行者は、換地計画、仮換地指定、換地処分などの関係では、そのような権利はないものとみなして事業を遂行することとされていますから、未登記、不申告の借地権者に対して仮換地は指定されないことになります。
 最高裁判例(最判昭40.3.10民集19巻2号397頁)によれば、仮換地が指定されなければ、その借地人には、仮換地を使用収益する権利がないことになります。
 借地権の譲渡、建物買収請求権もともと借地権の譲渡には事前に地主の承諾を要しますが、地主が承諾しない場合には、借地非訟事件として、借地人は、地主の承諾にかわる許可を求めることができます。裁判所は、通常、この申立てに対し、借地人が地主に金銭を支払うことを条件として、借地権譲渡の許可をします。
 地主の承諾または裁判所の許可なしに第三者に借地権を譲渡すると、基礎となった借地契約の解除事由となりますから、第三者は、結局、借地権のない建物を買ったことになり、本来建物を取り壊さなければなりません。
 しかし、それは国民経済に反するとして、借地権付建物を第三者に譲渡したが、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、建物の買主は、地主に対して建物を時価で買い収るべきことを請求できる権利(建物買収請求権といいます。)を与えたのです。
 定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権でも、借地借家法14条の不適用をいっていませんから、このような場合にも建物買収請求権があります。
 いずれの場合でもこの建物買取請求権が認められるためには、その建物の譲渡のときに借地権が有効に存在していたことが必要ですから、本問の関係では、借地人が仮換地に建物を移転したとき、その仮換地を使用収益する権利があったか否かが論点となります。すなわち借他人に対して仮換地の指定があったか否かがポイントとなるわけです。

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