借地契約解除をする際の地主の留意点

 私は地主でAと借地契約を結んでいます。Aは私の土地に家を建てて住んでいますが、あと1年で借地期限が満了します。そこで、期限満了の際に借地契約を解除したいと考えているのですが、円満に借地契約を解除するためにはどのような点に留意すればよいのでしょうか。

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 地主が、借地期間満了時に借地の明渡しを求めるにあたっては、契約更新の可否(立退料支払の要否)や、建物質取請求権行使の可能性を考慮し、できるだけ合意による解除(解約)を行うことが適切といえます。また、建物買取請求権の行使が認められない場合に、期間満了による明渡しを円満に実現するためには、地主の側で、借地上の建物に借家人がいないかを調査した上、借家人がいた場合にはその借家人に対し、期間満了の日を通知しておくことが必要であり、期間満了の日の1年前までにこの通知をしないと、借家人の立退きが一時猶予される可能性があります。
 普通借地権について、期間満了時に借地上に建物が存在する場合、借地人の請求または期間満了後の使用継続による更新が認められており、地主が、更新を拒絶して期間満了により契約を終了させるためには、借他人に対し遅滞なく異議を述べるとともに、その異議に正当事由が認められることが必要です。
 したがって、これらの借地権について、期間満了時に明渡しを求めるには、正当事由が存在することが必要であり、場合によっては正当事由を補完するため、立退料を支払う必要があります。
 また、これらの借地権について更新拒絶の正当事由が存在し、期間満了により借地契約が終了する場合でも、借地人から建物買取請求権を行使されると、当事者間に建物の売買契約が成立したのと同一の効果が生じ、地主は、建物の容観的価額(ただし、場所的、環境的要因も考慮されるといわれています。)を支払って建物を引き取らなければなりません。
 そこで、本問のケースで、借地契約を期間満了時に円満に終了させようとする場合には、更新拒絶の正当事由の有無(立退料支払の要否)や建物買取請求権の行使の可能性、買収価額等を考慮した上、借地人との間で、あらかじめ明渡期限や立退料支払等の条件について交渉し、期間満了時に合意により契約を終了させること(合意解約)が適切といえます。
 これに対し、借地が更新排除の特約のある定期借地権や、事業用借地権の場合には、普通借地権のような更新はなく、約定の期間の満了により当然に借地契約は終了しますので、更新拒絶の正当事由の有無(立退料支払の要否)を考慮する必要はありません。
 また、定期借地権については、設定契約で予め建物買収請求権を排除する特約をすることができますので、そのような特約があれば、地主が建物買取を強いられるということはなく、事業用借地権については、法律上建物買収請求権が認められていませんので、建物買取請求権行使の可能性や買収価額等を考慮する必要はありません。
 ところで、借地上の建物を借地人が第三者に賃貸しても、借地の無断転貸(契約解除事由)には当たらないと解されているため、本問のケースでも、借地期間満了までに借地上の建物が第三者に賃貸される可能性がないとはいえません。
 借地上の建物が第三者に賃貸され、その第三者が建物を使用している場合、借地期間満了にあたって借地人から建物質取請求権が行使されますと、借地上建物の賃貸借関係は地主と借家人との間に引き継がれることになりますので、借地期間満了時に借家人に対し立退きを請求することはできません。
 これに対し、普通借地権または旧借地法の施行当時から継続している借地権についてその期間満了時に借地人が建物質取請求権を放棄した場合(期間満了により建物買収請求権が具体的に発生した後であれば、借地人がその権利を放棄することは、借地人に一方的に不利な特約に当たらず、許されるものと解されます。)、あるいは、定期借地権について建物質取請求権を排除する特約がなされていた場合や事業用借地権の場合には、借地期間の満了の結果、借地上の建物は取り壊されることになり、借家関係も地主と借家人との間に引き継がれることなく終了します。
 しかし、現在の借地借家法は、このような場合でも、借地上建物の借家人が、借地権の存続期間が満了することを、その期間満了の目の1年前までに知らなかったときは、裁判所は、借家人の請求にもとづき、1年をこえない範囲で建物退去・土地明渡しにつき相当の期限を許与することができるとしています。
 そこで、地主としては、期間満了時に問題なく立退き(明渡し)を求めるためには、借地期間満了の日の1年前までに、借地上の建物が第三者に賃貸されていないかを調査した上、もし賃貸されていた場合には、借家人に対し期間満了の日を通知しておく必要があります。
 この期限までに通知をできなかった場合でも、借家人の立退きが一時猶予される可能性があるに過ぎませんが、早期に円満な立退きを実現するためには、地主の側でも、立退きの便宜等を考えて、借家人に対し、早めに借地期間満了の日を通知しておくべきでしょう。

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