建物を賃借するときの法律

 アパート経営を始めることになりました。建築工事もほぼ完了し、これから入居者を募集するところです。貸家を貸すとなると、いろいろ法律的にむずかしいことがあると思いますが、そもそも建物の賃貸借にはどのような法律が適用されるのでしょうか。

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 民法、借地借家法、罹災都市借地借家臨時処理法の適用があります。
 借地借家法は民法の特別法です。したがって、まず、借地借家法が適用され、借地借家法に定めのない場合に民法が適用されます。その結果、賃貸借の期間の最長は20年です。
 家主の修繕義務、借家人の費用償還請求権、賃借権の譲渡および転貸の制限、債務不履行解除の規定も適用されます。
 借地借家法は、一時使用の賃貸借には適用がありません。一時使用とは、賃貸借の動機、建物の利用の目的・態様、建物の種類・構造、その他諸般の事情から、短期間にかぎって賃借することが客観的に判断できる場合をいいます。その例として、選挙期間中だけ事務所として利用する、自宅を建て替えする期間中に代替家屋として賃借する場合があります。
 一時使用でない場合に借地借家法が適用されます。
 期間を定めた場合、期間満了の1年前から6か月前までに次の通知をしないと、賃貸借契約は更新されます。通知というのは、更新をしない旨の通知、または条件を変更しなければ更新しない旨の通知です。
 この通知をした場合でも、期間満了後借家人が使用を継続するのに、家主が異議を述べなかったときも、賃貸借契約は更新されます。
 もっとも、更新拒絶の通知をすれば当然に明渡しが認められるわけではなく、正当の事由が必要です。家主と借家人が建物の使用を必要とする事情、契約に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、家主が借家人に支払う立退料の額などを総合的に判断することになります。
 期間の定めのない場合は、家主はいつでも解約の申入れをすることができます。この場合、賃貸借契約は解約の申入れの日から6か月を経過すると終了します。解約申入れをしても、借家人が引き続き使用を継続するのに家主が異議を述べないと賃貸借契約は更新されます。もっとも、この解約の申入れにも正当の事由が必要です。
 更新拒絶または解約の申入れに正当の事由を必要としないとする特約は借家人に不利な契約として無効となります。
 しかし、次の場合には、期間満了後は更新しない旨の特約をすることができます。その1は、転勤などやむをえない事情により、建物を一定の期間自分の住居として使用することができないが、その期間経過後は再び住居として使用することができる場合です。この場合には、一定の期間(1年未満とすることもできます。)に限定し、更新をしない旨約することができます。契約書に転勤などやむをえない事情を記載する必要があります。その2は、法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合です。例えば、建物の敷地が区画整理事業の対象地となっており、その土地上の建物がいずれ取り壊される予定になっているとか(法令の場合)、建物の敷地に関して事業用借地権が設定され、借地期間の満了によって建物の取り壊しが予定されている場合(契約の場合)などです。これらの場合には、建物を取り壊すときに賃貸借契約が終了する旨定めることができます。契約書に取り壊しになる理由を記載する必要があります。
 罹災都市借地借家臨時処理法は、建物が戦災を受けまたは疎開させられた借家人に優先借家権を認めるものです。しかし、大火災、震災、風水害の場合にも地区を限定して適用されますので、今日においても適用があります。

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