家主の変更と借家権の承継

 借家人の住んでいる建物を土地付で購入しました。当然借家人との間の借家契約も引き継ぐことになりますが、前の所有者と借家人との間で決められた特殊な契約も引き継ぐのでしょうか。

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 原則として借家契約の内容はすべて承継することになります。
 借家人は、建物に居住しているので、建物の引渡しを受けていることになります。したがって、借家人は、借家権の対抗力を有し、建物の新所有者に対し借家権を主張できることになります。
 このような場合、新所有者は、建物所有権の取得にともない、借家契約の家主の地位を承継することとされています。したがって、新所有者(新家主)は、原則として、旧所有者と借家人との間の借家契約の内容(権利義務)はすべて承継することになります。しかし、旧所有者と借家人との間の借家契約の内容でも、極めて特殊な関係にもとづく特約は承継しない場合も考えられます。また、保証金についてもその性質により承継しない場合が考えられます。次に、各条項について検討してみることにします。
 [各契約条項の検討]
(1)賃料の額
 賃料は借家契約の基本的要素です。したがって、新所有者(新家主)は、賃料の額に関する契約内容はそのまま承継します。
 なお、建物所有権を移転する以前に賃料の滞納が生じていた場合、すでに生じている延滞賃料債権は、基本たる借家契約とは独立の存在であると考えられます。したがって、新所有者は、延滞賃料債権については、別途延滞賃料債権自体の債権譲渡を受けないかぎり承継しません。
 賃借権を登記する場合には、賃料の額は登記の必要的記載事項となります。
(2)存続期間
 存続期間も借家契約の基本的要素です。したがって、新所有者は、存続期間に関する契約内容もそのまま承継します。
 賃借権を登記する場合、存続期間の定めのあるときは、登記の記載事項となります。
(3)賃料の支払時期
 新所有者は、賃料の支払時期に関する契約内容もそのまま承継します。
 なお、借家人は、前所有者(前家主)に対する賃料前払の効果を箭所有者に対抗できるとされています。また、賃料の取立債務の約定も箭所有者は承継するとされています。
(4)敷金返還債務
 建物の所有権移転にともない建物賃貸人の地位の承継があった場合には、前所有者(前家主)に差し入れられた敷金は、未払賃料債務に当然充当され、残額は新所有者(新家主)に承継される(最判昭44.7.17民集23巻8号1610頁)とされています。したがって、新所有者は、借家契約の終了時には、承継した敷金を借家人に対し返還する義務が生じることになります。
(5)賃借権の移転または賃借物の転貸を許す特約
 新所有者は、賃借権の移転または賃借物の転貸を許す特約もそのまま承継します。
 賃借権を登記する場合、賃借権の移転または賃借物の転貸を許す特約のあるときは、登記の記載事項となります。
(6)必要費・有益費償還債務、造作買取義務
 新所有者は、必要費・有益費償還債務、造作買取義務も原則としてそのまま承継するとされています。
(7)家賃不増額の特約
 家賃不増額の特約については、旧所有者と借家人との間の極めて特殊な事情にもとづく家主に一方的に不利な特約であり新所有者が予期することが困難な場合には、新所有者は承継しないとした下級審判例があります。
(8)保証金返還債務
 保証金という名称で借家人から家主に対し支払われる金銭には、場合により様々な性質があるといわれています。保証金に関する約定が借家契約書に記載されている場合でも、保証金の性質が建設協力金であるときには、借家契約とは別個に金銭消費貸借の目的とされたものであるとして、新所有者は保証金返還債務を承継しないとした判例があります。保証金については、その性質が場合によって異なるので、個々の場合ごとにその性質に応じて判断することになります。

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