使用貸借とは

 民法では「当事者ノ一方カ無償ニテ使用及ヒ収益ヲ為シタル後返還ヲ為スコトヲ約シテ相手方ョリ還物ヲ受取ルニ因リテ其効カヲ生ス」と規定しています。つまり使用貸借とは、借主が目的物を無償で借りて使用収益し、目的を達成すれば目的物を貸主に返還することの当事者間の合意と、目的物の引渡しによって成立する契約と言えます。目的物の使用につき無償であるという点で賃貸借契約とは還います。また、使用収益した目的物そのものを返還するという点で、目的物を消費した後に目的物と同種の資産を返還する消費貸借とも内容を異にしています。
 目的物は、これを特定し借主に移転できるものであれぼよいわけで、必ずしも土地・建物といった不動産である必要はなく、金銭・有価証券であっても構いません。
 使用貸借は、目的物を使用収益するのに無償であることが原則ですから、使用収益するにあたり対価の定めがあるものは使用貸借には該当しません。この場合の対価とは金銭に限りません。借主が土地を無償で借りる見返りとして貸主に無利子で資金を貸す場合とか、通常よりは有利な条件で経済取引を行うといったものは、ここでいう無償には該当しないと考えられます。
 よく見受けられるケースとして、土地を無償で借りて、固定資産税だけを借主が負担している場合がありますが、使用貸借では借主は目的物の維持管理に必要な経費の負担を義務付けていますし、この程度であれば、一般に地代とは言えず、使用貸借と解されています。
 借主は、目的物の性質に従って使用収益ができるわけですが、契約に定められた時期に目的物を返還しなければなりません。仮に返還時期の定めがない場合は、契約に定める目的に従い使用収益が終った時に返還するものとし、貸主はそれ以前であっても借主が使用収益をなすのに十分な期間を経過したときは、直ちに目的物の返還を請求できるとされています。当事者間で返還の時期、目的物の使用収益の取決めのない場合は、貸主は何時でも返還請求ができます。借主が目的物を返還するときは原状に復して返還しなければなりませんが、目的物に付属させた物がある時、たとえば無償で借りている土地の上に家を建てているような場合は、これを収去して貸主に土地を返還しなければなりません。
 使用貸借の借主の権利は、借主の死亡によりその効力が失なわれます。それは、使用貸借が貸主と借主の特別な関係でなされている場合を考慮し、借主の権利の相続を認めないという主旨のものです。ただし契約において別段の定めをすることは違法ではありません。
 一方、貸主の死亡の場合は、相続人は使用貸借を継続する義務は引き継ぐことになります。
 建物の所有を目的とする土地の使用貸借は、親子・親族等の特別の関係者間でよく見受けられます。このように権利金の授受はなく、地代も無償である土地の使用権については、借地法の適用はありません。前項で述べたごとく、使用権(使用借権)につきある程度の権利は認められているものの、もともと使用貸借に基づく借主の使用権は、借主に恩恵的に与えられたものであり、借地法で定める借地権(建物の所有を目的とした土地の賃借権)と比較すると、よほど弱い権利と言うことができます。
 まず、借地期間から検討してみましょう。使用貸借の場合、いくら堅固な建物が建っていても、借地期間が満了すれば建物を撤去して、借地は地主に返還しなければなりません。
 賃借権のように期限が到来すれば法定更新ということにはなりません。継続して使用貸借するかしないかは地主の考え方次第です。借地期間の定めのない場合は、契約の目的を達成するまでというのが原則ですから、建物を所有する目的であるなら、借地期間は一応建物が朽廃するまでと考えるのが妥当でしょう。
 使用借権の相続は認められておりません。借主の死亡により使用貸借は終了することは前項で述べたとおりです。反対に地主が死亡したときは、相続人は使用貸借を継続する義務を負うのですが、地主が第三者に土地を譲渡した場合、使用借権は貸主と借主の特別の人間関係を基礎に借主の使用権を特別に認めている関係上、借主はもはや新たな地主に対して使用権の請求はできません。すぐに、土地を返還しなければなりません。さらに、地主の承諾を得ないで借地条件の変更、建物の増改築、使用借権の譲渡、転貸はできません。建物の所有を目的とする賃借権のように、地主の承諾に代えて裁判所の許可という制度もありません。また、借地の目的を達成したり、期間の満了の際は建物を撤去して借地を返還するわけですから、借地権のように建物質取請求権もありません。

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