使用転貸借の場合

 借地権者から借地権の目的となっている土地の全部または一部を使用貸借により借り受けて、その土地の上に建物を建築した場合に、借地権および借地権の使用貸借による使用権についての課税関係は次のとおりです。
 その貸借が使用貸借である旨の確詔書を税務署に提出する場合には借地権の使用貸借に係る使用権の価額は零として取扱い、使用借権を認定した時点では贈与税の課税は行われません。ただし、実態が使用貸借に該当しない場合には、実態に応じた課税となります。
 一方、当該土地については、借地権者の相続税の課税対象となります。
 ところで、親が借りている土地に子供名義の家が新築された場合、登記簿上では、子供が親の借地権を譲渡もしくは贈与により取得したものか、転賃借権を取得したものか、使用転貸借によるものかは判断がつきません。場合によれば、当事者は使用転貸借だと主張したとしても、課税当局は贈与によるものではないかと判断するかもしれません。借地権の贈与と認定されれば、多額の贈与税の課税を受けることとなります。このようなトラブルを避けるためには、あらかじめ税務署に「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出しておくことが必要です。
 底地を買い取り、借地権者と使用賃借の関係となった場合、親が借りている借地(必ずしも使用貸借とは限らない、賃貸借が通例であろう)の式地を子供が地主より買取り、無償で親に貸す場合、あるいは、買い取った子供が自分の名義で家を建て、借地権者たる親には賃料を支払わないといった場合、親子の権利関係はどのように考えられるでしょうか。
 まず、子供が地主となり親に無償で貸す場合、親の借地権は使用貸借に変わり、親が従来所有していた借地権は消滅することになります。親の借地権の消滅に際し子供が対価を親に支払えぼ、親に借地権の譲渡ありとして所得税が課せられます。対価の支払いなき場合は、子供は親より借地権の贈与を受けたとして贈与税がかかることになるわけです。
 次に、子供が買い取った式地に自分の家を建て、親に賃料を支払わない場合、子供は親に対して地主であると同時に、転借人の関係にもなるわけで、それが無償ということであれば、個人間の使用貸借の考えをそのまま適用することができ、双方に一切の課税は生じないことになります。しかし問題は子供が借地に家を建てるのですから、親の借地権が自動的に消滅することです。
 借地権とはもともと、建物の所有を目的とする土地の賃借権であることより、子供の名義の家が建った時点で、親の借地権は消滅するわけです。子供が土地を買って親に無償で貸す場合と借地権の消滅の原因は異なりますが結果は同じことです。やはり譲渡所得、贈与税の課税の可能性が理論上は生ずることになります。単純な個人間の使用貸借では、一切の課税は生じないとしているのと随分開きがあります。
 税法では、このように底地人が交代し、改めて新底地人と借地人とが使用貸借の関係になるような場合、その段階で消滅した借地権の課税を行わないで、依然として旧借地人に借地権ありとして取り扱うことになっています。手続的には、借地権の変更があった時点で、「借地権者の地位に変更がない旨の中出書」を税務署に提出することになります。

copyrght(c).土地不動産の有効活用の実務.all; rights; reserved

土地不動産の有効活用の実務
都市計画法
建築基準法
土地区画整理法
大都市法と宅地造成規制法
農地法と生産緑地法
土地収用法
国土利用計画法と不動産売買
土地の届出制
土地取引の監視区域
遊休土地に関する規制
宅地建物取引業者
不動産登記制度
中間省略登記と問題点
不動産売買契約書
区分所有権
区分所有建物と登記
区分所有建物の登記
敷地権設定マンションの税法上の特例
借地借家法の成立
借地権
普通借地権
定期借地権
建物増改築承諾料と借地条件変更承諾料
借地権の譲渡と転貸承諾料
借地の更新料
借家権
被災建物に係る借地権
被災建物に係る借家権
借地権の譲渡に係わる課税
借地権の設定に係わる課税関係
借地権の設定に際し権利金の授受をしない場合の課税
借家権に係わる税金
登録免許税と不動産取得税
特別土地保有税
事業所税
固定資産税
固定資産税の軽減措置
都市計画税
地価税
土地の評価
不動産所得の計算
損益通算
青色申告
減価償却
優良賃貸住宅の割増償却
新築貸家の割増償却
支払利息の費用性
土地建物の一括取得の区分計算
定期借地権に係る保証金に対する課税
相当の地代
土地購入て_の仲介業者に支払った手数料と付随費用
支払利息の取扱
圧縮記帳と償却計算
法人税の特例圧縮記帳
土地建物の一括取得の区分計算
新規取得土地等の負債利子の取扱特例
社宅収入と適正賃料
所得税の全体的計算方法
譲渡所得税のあらまし
譲渡収入
資産の取得費
土地建物の譲渡所得の特例
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
居住用財産の譲渡所得の特別控除
相続等により取得した居住用財産の買替え特例
特定の居住用財産の買替え特例
居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の繰越控除
特定事業用資産の買替えの特例
特定事業用資産の買替え特例
特定事業用資産の買替特例を受けるための申告
固定資産の交換の特例
土地区画整理事業に土地を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
住宅造成事業者に譲渡の特例
土地収用の場合の課税の特例
相続財産の譲渡と課税
保証債務の履行と譲渡
保証債務の特例
競売・代物弁済と譲渡
土地建物の譲渡事業所得、雑所得になる場合
消費税の納税義務者
法人の土地建物等譲渡の課税
土地の譲渡益に対する重課税
土地重課税制度の主な留意事項
土地建物の譲渡と課税上の特例
固定資産を交換した場合の課税の特例
土地収用の課税の特例
特定資産の買替えの課税の特例
事業用地の土地の交換による課税
法人の土地建物の譲渡と消費税
不動産M&A
土地類似有価証券の定義
株式売却の課税
不動産M&Aの売主側の利点
不動産M&Aの買主側の利点
M&A売買交渉
M&A契約
相続税と不動産の有効活用
土地宅地の評価
宅地の利用区分に応した評価
不動産購入による債務控除の利用
小規模宅地の評価減特例
自然発生借地権
使用貸借とは
使用貸借の税務関係
使用転貸借の場合
相続税の延納と物納
都市計画の目的と基本理念
開発許可制度
第一種市街地再開発事業の測量と調査の手順
土地区画整理事業とは
借地借家法の狙い
借地期間を定めない場合
借地契約解除をする際の地主の留意点
建物を賃借するときの法律
家主の変更と借家権の承継
借家権の相続
抵当権設定後の土地の短期賃借人に建物買取請求権は認められるか
建物の二重賃借人間の優先関係の判断基準
境界とは
家屋を新築するときは、境界からどれだけ離すべきか
通行地役権を設定するには
分譲マンションの共用部分の修繕費用の分担