中間省略登記と問題点

 中間省略登記とは、不動産がAからB、BからCへとその所有権が移転したにもかかわらず、AからCへ直接に移転したように登記することが、実際上、よく行われています。このような登記は現在の権利関係とは一致していますが、中間者であるBが登記簿上表われないで省略されていることから、中間省略登記と呼んでいます。
 これは、主として登記費用、登録免許税、不動産取得税を節約する目的で利用されます。ただし、不動産取得税は、最近は都道府県の担当者が税務署等から資料を入手していますので、その実質に着目して課税される場合があります。また、最終の買主がいわゆる「かいらい」の時にも利用される方法です。すなわち、銀行、証券会社などが支店用地等を物色しますと足元をみられて値を吊りあげられてしまうので、別の不動産業者が第1の買主として登場してくることがあります。
 判例は、当初、中間省略登記を無効であるとしていました。登記は登記原因を明示して行うことになっていますので、現在の権利関係とは一致していますが、それまでの過程と態様を登記簿上、正確に表示すべきであると考えられていたからです。
 その後、ABC三者間の合意があれば、すでになされてしまった中間省略登記は有効であるとの態度をとるようになりました。最近では、三者間の合意があれば、このような登記も有効であることについては、一切問題ありません。
 さて、それでは、中間者Bの同意を得ないで中間省略登記がなされた場合にはどのようになるのでしょうか。この点に関して、判例は、中間者の同意がなかった場合であっても、登記名義をいったん中間者名義にしなければ不当と考えられるような事情が存在しないと認められる時は、中間者は、すでになされた中間省略登記の抹消を請求できないとしています。この場合には、現在の権利関係に合致するかぎり、中間者の同意なしになされた中間省略登記も有効であり、抹消されないこととされています。
 ところで、登記手続上は、所有権がAからBからCと移転してA・Cから中間省略の登記を申請する場合、A・B、B・C間の各売買契約書とBの同意書を添付しても、これらの書面は登記原因(A・C間の所有権移転)と符合しないとして却下すべきものとしています。これは登記所の観点からすれば、中間者Bの同意書が添付されていることにより、明らかに中間省略登記のなされることが分かるわけですから、その経過どおりの登記を行わなくてはなりませんので、むしろ当然のこととも思われます。
 したがって、AからCに直接登記を移すには、A・C間に直接所有権の移転があったように登記を申請するしかないわけです。さらに、法務省民事局長通達により、所有権がA→B→Cと移転した場合で、所有権がAからB、BからCへいずれも売買により移転したものであること、中間登記の省略につきBの合意があること、登記原因の目付は、BからCに移転した目であることの場合には、Aから直接Cに所有権移転登記の申請がなされた時は、最終の登記原因およびその目付をもって申請がなされたならば、これを受理してさしつかえないとの登記先例が示されています。

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