不動産売買契約書

 不動産の売買も動産の売買も何ら変わりはありません。民法ではこれを別に分けることなく、契約の章の中に規定しています。
 民法第555条によりますと、契約は売るという意思表示と、買うという意思表示とが、互いに一致することによって成立します。つまり、契約は当事者同士の意思表示の合致によって成立する法律行為です。
 この契約は、もちろん口頭による話合いだけでも成立しますが、不動産の売買契約などは重大な契約ですので、明確な契約書を作成し、後日のために証拠を残して、契約を成立させるべきものであります。
 この売買契約書に、ぜひ記載しておかなけれぼならないものとしては、売買の目的となった財産権の内容、代金の額と支払時期、財産権の移転の時期、契約当事者の氏名捺印があげられます。
 これ以外の事項については「契約自由の原則」によって、当事者間の話合いにより、それぞれの有利な条項を特約事項として記載します。また、契約書の形式については、法律で特に規定していませんので、当事者が自由な形式で作成してかまいません。
 財産権といえば、所有権に限りません。したがって、何を売買するかという点は、目的となったものの、形状・数量などの物理的な性質の面と、権利の面と両方からどんなものであるかをはっきりさせなくてはなりません。すなわち、土地でいえば、どこの何平方メートルの土地ということと同時に、その土地についてのどんな権利、所有権であるか、地上権であるか、などの点も明らかにしなければなりません。
 つぎに土地の面積、形状などを明らかにしなければなりません。面積は公簿面の表示と実測との両者を表示します。土地を表示する場合、登記簿上の表示を先にもってきて、所在地、地番、地目、地積の順に登記簿どおり記載するのが原則です。つぎに実測の面積を表示します。できれば、契約書に測量士、土地家屋調査土などの作成した実測図を添付した方がよいと思われます。
 つぎに土地の現況を明らかにするため、更地か、底地かなどを表示しておく必要があります。
 買主の義務は売買代金の支払いです。したがって、これを簡潔明瞭に表現しなければなりません。
 代金額の記載は改変される危険性のない漢数字を用いるべきです。
 代金の額は一括して○○円という考え方と平方メートル当たり何円という考え方の2つがあります。面積を標準とする場合、実測か、公簿上かをことわる必要があります。
 支払時期も「何年何月何日まで」というように確定した期限を定めるのが最上です。そして、誤解のないように所有権移転登記と引換えであることをことわっておく必要があります。代金の支払いと移転登記申請は同時に行わないといけません。
 ここで、代金の一部に充当する手付金と内金について述べておきます。両者とも、いずれは代金の一部として計上されるので、結果的にみると同じようにみえますが、契約不履行の時には、まったく異なる解釈がなされるので、はっきり区別しておかなければなりません。
 手付金は契約締結の際に、その履行の保証として当事者の一方が相手方に交付する金銭をいいます。これに対して、内金とは、一部代金の先払金のことです。手付金も内金も、その金額高に関係なく、契約締結の際に手付金として交付すれば手当金、内金として授受すれば内金となります。つまり、特に代金総額の何割かを手付金(または内金)と呼ぶというような規定があるわけではありません。
 売買契約を締結した時に買主から売主に対して手付金が交付された場合、当事者の一方がその契約の履行に着手する前に、買主はその手付金を放棄して、また売主はの倍額を償還してしまえば、契約を解除することができます。換言すると、契約を解除するためには、買主はその手付金を放棄しなければなりませんし、売主は「手付倍返し」をしなければなりません。
 一方、内金は代金の一部をあらかじめ前払いする金のことですから、その性質上、手付金のように買主が放棄したり売主が倍返ししたりして契約を解除することは、原則としてできません。しかし、契約の時の事情によっては、内金が解約手付けの効を持つと認められる場合もときに起こりうるので、内金を授受する時は、それが単なる代金の一部前払いなのか、それとも解約手付けの意味も持つのか、はっきりと契約書に明記しておく方がまちがいないと思われます。
 民法第176条によれば、所有権などの物権は意思表示で移転することになっています。
 しかし、世間では、所有権移転登記の時に不動産の所有権も買主に移るという考え方が強いようです。
 不動産の売買では、登記が対抗要件となります。したがって、所有権移転登記手続きをして所有名義が買主のものにならないと、所有権をもって第三者に対抗できません。
 その他に引渡しということが問題となります。引渡しというのは、売主が占有を買主に移すことです。したがって、契約書上に引渡しの時期、方法、場所を明確にしておく必要があります。
 割賦販売の一部の場合を除いては、残代金の支払いと所有権移転登記および引渡しは、同時に履行するのが一般的です。
 引換えであることは、特に不動産の売買のように重要な契約では明示しておいた方が安全です。

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