区分所有権

 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所または倉庫その他の建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができることとされています。
 このような建物の区画された部分を目的とする所有権を区分所有権といい、その所有者を区分所有者といい、そして、この区分所有権の目的である建物の部分を専有部分といいます(区分所有法2)。
 区分所有建物は、専有部分・共用部分の2種類の部分しかなく、そのいずれでもない建物の部分はありません。
 専有部分とは、区分所有権の目的である建物の部分をいいます(区分所有法2)が、この専有部分となるためには、2つの要件を満たしている必要があります。
 構造上の独立性、1棟の建物の中にあって、構造上区分された部分であること。簡単に言えば、柱や壁、床や天井などで他の部分と遮断され、それぞれの独立した出入口を持っているということです。
 利用上の独立性、独立して住居・事務所・倉庫その他建物としての用途に供することができることです。
 共用部分とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属さない建物の附属部分および区分所有法第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物をいいます(区分所有法2)。
 共用部分は、大きく分けて法定共用部分と規約共用部分とから成ります。
 法定共用部分とは、建物の屋根・外壁・柱・天井・廊下など、建物の構造上、利用上区分所有者の共用に供されるもの、電気、ガス、水道の配管、エレベーター機械、防火設備等の建物と不可分の関係にある部分のことです。
 規約共用部分とは、本来構造上専有部分となり得るものや、専有部分のある建物に附属する建物で、規約によって共用部分とすることができるものです。具体的には、管理人室、集会室、倉庫、車庫、物置などです。
 区分所有権については前述した通りですが、それでは、共有とはどういう権利なのでしょうか。
 共有とは、1つの物権を散人で共同して所有することで、これを共同所有といいます。この数人はそれぞれ「持分」を持ちますが、この持分自体が一定割合の所有権です。 しかし、この所有権は他にも所有権者がいるために、1人で独占的に権利を行使することができず、互いに制約し合うという性質を持っています。
 共有者は共有物の全部について、持分の割合に応じた使用・収益ができ、共有者の持分権はそれぞれ共有物権の全体につき及んでいるのです。
 したがって、他の共有者の同意なくして、共有物権全部を勝手に売買・処分・大修繕などすることはできません。しかし、自分の持分を他人に売買・譲渡することは可能ですし、他の共有者に自分の持分を分割請求することもできます。
 例えば、ここにまったく同様の6室ずつのマンションA・Bがあります。
 Aは6人で共有の場合、Bは6人それぞれが1室ずつ区分所有している場合とします。それぞれの使用収益、売買などはどのようになるでしょうか。
(使用・収益)
 A、6人それぞれが持分に応じた使用収益の権利があります。どの部屋が誰の部屋と決まってはいません。
B、6人それぞれが、区分所有権を有する部屋のみを使用収益する権利があります。他人の区分所有権を侵害することはできません。
(売 買)
 A、6人の共有のため、全員の同意がないとマンション全体を売買できません。
 B、自分個人の所有する区分所有権を売買する場合、他人の同意を必要としません。

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