区分所有建物と登記

 区分所有建物にあっては、建物の敷地の概念が重要です。区分所有でない建物の場合と比較して、範囲が広いこと、権利変動のうえで特別の制約を受けること等注意する点が多いからです。
 建物の敷地として定義されるものには、2種類あります。
 法定敷地、専有部分が属する1棟の建物の所在する土地のことです。マンション等区分所有建物の物理的な底地を指します。
 この場合の土地とは、一筆単位で把握するので、建物が数筆にまたがって所在している場合は、その数筆全部が建物の敷地ですし、また、広大な一筆の土地の一部に建物が所在しているにすぎない場合でも、その一筆全体が建物の敷地となります。
 規約敷地、建物の底地となっていない土地であっても、庭、通路、附属建物の敷地などのように、建物およびその法定敷地と一体的に管理または使用する関係にある土地は、規約によって建物の敷地とすることができます(区分所有法5)。この敷地を規約敷地と呼びます。
 規約敷地とすることができる土地は、必ずしも法定敷地と隣接している必要はありません。また、登記所の管轄を異にする土地であってもさしつかえなく、その土地が建物および法定敷地と一体として管理または使用することが不可能であると認められる事情がないかぎりは、規約敷地として取り扱われます。
 通常、土地のうえにある建物を所有するためには、土地に対するなんらかの権利を保有しなければなりません。そこで、区分所有法では、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をとくに敷地利用権と定義しています(区分所有法2)。区分所有者が建物の敷地(法定敷地・規約敷地)について有する所有権、地上権、賃借権などがこれに当たります。現在の区分所有建物においては、多くの場合、敷地利用権は所有権です。この概念は不動産登記法で定義される敷地権よりは広い範囲のものです。
 敷地利用権は、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利ですから、未登記の権利であってもよいし、登記の認められない使用貸借の権利であってもよいし、無名契約上の権利でもよいのです。
 敷地権とは、敷地利用権たる旨を登記した権利であって、専有部分と分離して処分できないものをいいます。敷地利用権という語とまぎらわしいのですが、不動産登記記法上の用語です。
 敷地権としての要件は3つあります。
 1. 敷地利用権であること、法定敷地および規約敷地を含みます。
 2. 登記された権利であること、所有権、地上権、賃借権をさし、使用貸借は含まれません。登記できる状態にあっても、まだ未登記のままでは該当しません。
 3. 区分建物と分離して処分できないものであること、
 区分所有法第22条第1項で分離処分が禁止されている共有、準共有であるものに限られ、規約でもって分離処分可能とされたもの、および分離処分禁止の規約があっても分有形式のものは該当しません。
 区分所有法改正後のマンションなどでは、この敷地権を登記してあります。
 昭和37年に民法の特別法として「建物の区分所有等に関する法律」が制定され、建物区分所有における所有関係および管理関係が明確にされました。しかし、国土交通省の推計による中高層分譲共同住宅戸数の推移(住戸区画の個数)をみると、昭和42年以前4万戸余、昭和50年51万戸、昭和57年末には120万戸弱と著しい増加となり、このような中高層区分所有建物の普及、大型化に伴い、予想しえない新たな問題点が浮びあがってきました。
 それは、区分所有者の数が多い大型区分所有建物の敷地の登記簿が膨大かつ複雑なものとなり、登記簿を一見しても敷地の権利関係を理解することができないような状況になったことです。
 各専有部分ごとに区分されている建物の登記用紙は、その登記簿の全体は膨大になっても、その権利に関する登記の検索に支障ありません。これに対して、土地の登記用紙の場合は一筆ごとに設けられているので、敷地に関する多数の区分所有者の所有権、その他の権利(借地権、地上権等)の共有持分に関する登記がされるに従い、その登記用紙が膨大になります。また、その登記はどの持分に関するかにかかわらず、受付の順序に従って連綿と記載されるために、特定の専有部分に対応する敷地の持分に関係する登記事項を見つけだすことが、困離になっていたのです。
 このような実情を踏まえて昭和58年5月に、区分所有法と不動産登記法の改正法律が成立し、昭和59年1月1目より施行、同日以降、改正後の区分所有法の適用を受けることとなったのです。

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