普通借地権

 借地借家法では、普通借地権に加えて、定期借地権を創設しましたが、従来からの普通借地権を設定する場合に、期間は30年を原則としています。
 借地借家法では、普通借地権を設定したときに決められる存続期間、すなわち当初の存続期間について、当事者が契約で定めをしなかった場合は、30年となること、当事者が契約で定めることができる最も短い期間が30年であることを定めています(借地借家法3)。
 契約で期間について定めをしないことは、通常考えられませんから、実務上では最短期間が30年となる点が大切です。
 最短期間が30年であっても、30年以上の期間を定めることは当事者が自由にできることになりますから、30年以上や40年というような期間を定めると、そのまま定めどおりの期間として借地権が設定されることになります。
 しかし、30年未満の定め、例えば25年というような定めをすると、その定めは無効になって、期間は、原則にもどって30年になります。
 安定性を保障する期間として適当であり、一般の建物の社会的・経済的耐用年数からみても相当であると考えられたからです。
 旧借地法は、借地権の存続期間について、契約でその定めがない場合は、鉄筋コンクリート造りのビルのように堅固な建物所有を目的とするものについては、60年、木造の建物のように堅固でない建物の所有を目的とするものについては30年とし、契約で期間を定める場合には、堅固な建物の所有を目的とするものについては30年以上、堅固でない建物の所有を目的とするものについては20年以上にしなければならないとしていますが(旧借地法第2条)、借地借家法は、建物の種類・構造による取扱いの差を設けないこととしたこと、契約で定めをしなかった場合の期間と契約で決めることができる最も短い期間とを同じにしたことの2点で、旧借地法と違うことになりました。
 借地借家法では、借地上に建てる建物が、鉄筋コンクリート造りのような堅固な建物であるか、木造のような堅固でない建物であるかによって、借地権の期間についての扱いを別にすることを廃止しました。
 これは、借地法ができた時代において、建物の構造、すなわち、木造や石造りの建物では投下資本の額に、大きな差異があり、その耐用年数においても、著しい違いがありました。こうした事情を受けて、建物の種類・構造により借地契約の存続期間の定めに違いを設けていたのです。
 しかし、今日では鉄筋コンクリート造りの建物も、木造の建物も、機能的・経済的な耐用年数では、大きな差異はなく、投下資本の額においても同じことが指摘されます。
 したがって、建物が堅固であるか堅固でないかということによって借地権の期間の扱いに差異を設けることが、合理的とはいえず、借地借家法では、この区分を廃止し、当初の存続期間につきすべて30年を原則としています。
 最初の存続期間中および更新後の存続期間中とも、その存続期間が当事者の合意に基づいている場合には、その存続期間中に建物が朽廃・滅失しても借地関係は終了しません。しかし、借地関係が法律の規定による場合には、その存続期間中に、建物が非常に古くなり、もはや建物としての効用がないというまでに至っていると判断される場合には、「朽廃」の状態になったとして、その時点で借地権が消滅することと旧借地法では定められていました。
 しかしながら、朽廃がどの時点であるかを特定することは、現実には非常に困難なことで、実務上はこうした朽廃が認められることは、まれでした。
 このように、建物の「朽廃」ということによって、それだけで借地関係を終了させるかどうかを決めてしまうことに対しては批判も強かったため、借地借家法では、このような「朽廃による借地権の消滅」の制度は廃止になりました。
 借地借家法では、建物が朽廃状態になった場合は、滅失と同等に扱われることとなります。
 民法第612条および借地法第9条において、借地権の転貸については借地権の譲渡と同様に扱われています。しかし、借地権の譲渡の場合は、従前の賃借人は完全に賃貸借関係から離脱し、新たに借地権の譲受人が借地人の地位を継承するのに対して、転貸の場合には、転貸人はそのまま借他人の地位に留まり、転貸人と転借入との間に新たに賃貸借契約が成立し、重層的な賃貸借契約となります。この場合、目的物の全部または一部の現実的利用権を転借人が得ることになりますので、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負うことになります(民法613)。

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