定期借地権

 借地法の下での借地権は、存続期間が満了してもそれで消滅するわけではなく、さらに契約が更新されるかどうかが問題となり、地主としては、更新を阻むためには、正当事由を備えなけれぼならないということになっていますから、現実には、更新されることが原則であるかのように扱われていたわけです。したがって存続期間というものが定められていても、その期間の満了だけで土地が地主のもとに戻ってくることはありません。これに対して、契約更新ということが問題にならず、最初に定めた期限どおりに借地関係が終了するタイプの借地権が「定期借地権」です。
 現在でも公団を中心とした借地契約において借地人が存続期間の満了時に契約更新の権利を主張せず、借地権を確定的に消滅させることを受け入れるとの約束がされることがありますが、旧借地法では強行規定に違反するものとして認められる余地がないもので、一種の紳士協定としてのみ意味をもつものですが、借地借家法では、このような定期借地権を一定の範囲では法律のうえで有効なものとして制度を創設しています。
 では、なぜ定期借地権が法律のうえで認められたのでしょう。旧借地法が、存続期間が終了した場合にも更新を認めることによって、借地関係の安定を図っているということは、繰り返し述べたとおりです。借地関係を安定させることによって弱い立場にある借地人を保護しようというのです。 しかし、どのような場合にもこのように更新させることによって借地人を保護し、借地権の安定を図るとすることに対しては、批判がありました。このようなしくみのもとでは、地主としては、いったん土地を貨すと、それを消滅させるということがきわめて困難になりますから、土地を貸す場合には、まず半永久的に戻ってこないかもしれないということを覚悟の上で借地権を設定しなければなりません。したがって、借地とすることについて相当の思い切りが必要になりますし、仮に借地とするにしても、相当の経済的な対価を借他人に支払ってもらわないと割りが合わないことになるという理解がすすんで、結局、貸地が非常にしにくいことになってしまうのです。
 このような背景から、期間が満了すれば借地権がそれで消滅してしまうということを、当事者が約束したのに、これを認めないということは、どのような場合にも当てはまるとはいえないのではないか、それほど強く規制を設ける必要はないといった関係もありうるのではないか、という問題意識がでてきます。
 そして、このような考え方から、旧借地法の原則である「存続期聞か満了しても借地権は当然には消滅しない」というしくみに対し、一定の場合には例外を設けることとする方向で検討がされました。
 具体的にいうと、土地の利用関係が多様化するのに応じて、旧借地法の原則をあらゆる場合にそのまま当てはめる必要はなく、例えば最初から十分長い期間を決めていれば更新を認めないことにするとか、事業用の建物の敷地の確保には短い存続期間を定めることを認めるということなどは、借地関係の現代化という要請からも不合理ではないという考えが強くなっていました。そこで、旧借地法の見直しにあたってもこのような定期借地権の制度を導入することについて検討が行われ、その結果、一定の必要性があり、かつ、弊害が少ないと認められる範囲で定期借地権が設定できることになりました。以上のことから借地借家法は、三つの類型の定期借地権について定めています。

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