借地権の譲渡と転貸承諾料

 借地権には、地上権と賃借権とがあります。地上権は物権ですので、他の物権と同じように、自由に処分できます。したがって、地上権たる借地権は土地所有者の承諾なく自由に譲渡できます。これに対して、土地の賃借権は債権ですので、民法第612条第1項によって、賃借人は賃貸人の承諾がなければその権利を譲渡することができません。これに反して、賃借人が賃貸人の承諾なくその権利を譲渡した場合には、同法則条第2項によって、賃貸人が賃貸借契約の解除権を持つことになります。
 これは、近代法の原則である契約自由の原則に従ったものです。さもないと、賃貸借契約の当事者の他方である賃貸人の権利をないがしろにすることになるからです。
 さて、土地の賃借人がその所有者に賃借権の譲渡の承諾を求めた場合に、地主が承諾を与えないことがあります。この場合には、借地借家法第19条(借地法第9条の2第1項〜第6項)に基づいて裁判所に、借地権者は、賃貸人に承諾に代わる許可を求めることができます。裁判所は、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮して、第三者が賃借権を取得しても賃貸人に不利になるおそれがないにもかかわらず賃貸人が借地権の譲渡の承諾を与えない場合には、これに代わる許可を与えることができます。この際、裁判所は賃貸人と賃借人との利害の調整の手段として金銭的な解決を命ずるのが普通です、即ち、地代を値上げするとか、借地権価格の8〜10パーセソト程度の承諾料(名義書換料)の支払いを命ずるとかします。また、賃貸人が一定期間内に賃借権の譲渡を受けたいと申し出た場合には、裁判所は相当の対価で以て賃貸人に譲渡するように命令することになります。これによって借地権の譲渡も、金銭的な対価の支払いという条件等はありますが、比較的自由にできることになっています。
 民法第612条および借地借家法第19条(旧借地法第9条ノ2)において、借地権の転貸については借地権の譲渡と同様に扱われています。しかし、借地権の譲渡の場合は、従前の賃借人は完全に賃貸借関係から離脱し、新たに借地権の譲受人が借他人の地位を継承するのに対して、転貸の場合には、転貸人はそのまま借地人の地位に留まり、転貸人と転借人との間に新たに賃貸借契約が成立し、重層的な賃貸借契約となります。この場合、目的物の全部または一部の現実的利用権を転借人が得ることになりますので、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負うことになります(民法613)。

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