借地の更新料

 借地法によると、借地権の存続期間が満了しその結果借地権が消滅する場合において、借地権者が土地の所有者に借地権契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り前契約と同一の条件で以てさらに借地権を設定したものと見なされます。ただし、土地所有者が自ら土地を使用することが必要である場合その他正当な事由のある場合においては、借地権者の借地権契約更新の請求によって、自動的に更新されるわけではありません。この際、土地の所有者は、その請求に遅滞なく異議を述べる必要があります。
 したがって、土地の所有者にその土地を使用する正当な事由がない場合、契約の更新を承認してもらう代価たる更新料の支払いは一見必要がないように思われます。しかしながら、実際には、土地の所有者の正当な事由の有無を争わないで、借地権契約の更新をスムーズに運ぶために、賃借人が賃貸人に更新料として金銭を支払うのが通例です。この更新料は、双方の話合いによって決められますので、明確な基準があるわけではありませんが、借地権価格の10%以下で決められているようです。
 土地所有者と賃借人との間で、更新料の金額がまとまらなかった場合には、土地所有者は地代の受領を拒絶する場合があります。その場合には、賃借人は地代相当額(従前の地代プラス時の経過に伴う推定値上げ額)をもよりの法務局に供託してさえおけば、借地契約が解除されることはありません。
 賃料の補充説は土地の底地価格に対する平均利回りと毎年の賃料たる地代との差額を更新料が補充するとする考え方です。この考え方は、昭和の末期から平成の初期(バブル経済崩壊期)のような土地価格高騰時には、妥当性がなくなってしまいました。即ち、土地の上昇とともに更新料も上昇しますので、更新料が甚だ高額になり、借地人の地位を著しく不安定にしますし、その結果、現代の借地関係で成り立っている経済関係を破壊することにもなりかねません。
 対価説は賃借人が得る利益の対価として更新料を考える考え方です。まず、土地の所有者が異議申し立て権を行使しないで契約の更新を承諾する対価として更新料が考えられます。また、契約を更新することによって借地権が消滅する危険性を回避することができます。その対価が更新料であるとする考えもあります。さらに、借地権の存続期間が満了したにも拘らず訴訟にならず合意更新したことの対価として更新料を考えるものもあります。
 手数料説は更新料は賃貸期間満了に伴う契約更新の手数料であるとする考えです。この説によると、更新料は少額になってしまいます。
 収益分配説は土地の高騰に着目した見解で、土地が高騰すればそれを使用収益している賃借人の収益性が上昇するので、土地所有者に対して、例えば底地価格の割合で賃借人の収益を分配すべきであるとするものです。ただしこの考え方は土地価格下落時には通用しません。
 借地法のもとでは、借地の期間が満了しても、地主が積極的に行動をとらないと契約は更新されることが多いしくみになっており、改正法でも、普通借地権については、このしくみが基本的には維持されることは、前に述べました。
 したがって、地主が契約更新を拒否して、借地関係を期間満了とともに消滅させたいという場合には、「正当事由」が要求される点は変わりないわけですが、ただ、その正当事由の内容が法律上明文化されました。
 借地法の規定では、正当事由の内容としては、地主が土地を自分で使う必要があるということだけが例として示されていますから、その内容が不明確で、裁判所に多くを頼りすぎているという批判がありました。
 現実の裁判における扱いでは、当事者双方の事情などさまざまな事情を総合的に考慮して正当事由の有無を判定しているのですが、このような扱いがされていることは規定の上からはまったくわかりません。そこで、現在の裁判での扱いに即して、この正当事由の内容をもう少し明らかにして、当事者が交渉する際にも、裁判所が裁判をする際にも、手がかりになるように改めたいと考えられました。
 その結果借地借家法では、借地権設定者(地主)および借地権者(借地人)が土地の使用を必要とする事情が主たる要素として考慮され、その他従たる要素として、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、借地権設定者(地主)が財産上の給什をするという申出をしたときは、その申出等が考慮されるというように、正当事由の有無を判断するに当たり考慮される要素が示され、正当事由の内容が明確になりました。

copyrght(c).土地不動産の有効活用の実務.all; rights; reserved

土地不動産の有効活用の実務
都市計画法
建築基準法
土地区画整理法
大都市法と宅地造成規制法
農地法と生産緑地法
土地収用法
国土利用計画法と不動産売買
土地の届出制
土地取引の監視区域
遊休土地に関する規制
宅地建物取引業者
不動産登記制度
中間省略登記と問題点
不動産売買契約書
区分所有権
区分所有建物と登記
区分所有建物の登記
敷地権設定マンションの税法上の特例
借地借家法の成立
借地権
普通借地権
定期借地権
建物増改築承諾料と借地条件変更承諾料
借地権の譲渡と転貸承諾料
借地の更新料
借家権
被災建物に係る借地権
被災建物に係る借家権
借地権の譲渡に係わる課税
借地権の設定に係わる課税関係
借地権の設定に際し権利金の授受をしない場合の課税
借家権に係わる税金
登録免許税と不動産取得税
特別土地保有税
事業所税
固定資産税
固定資産税の軽減措置
都市計画税
地価税
土地の評価
不動産所得の計算
損益通算
青色申告
減価償却
優良賃貸住宅の割増償却
新築貸家の割増償却
支払利息の費用性
土地建物の一括取得の区分計算
定期借地権に係る保証金に対する課税
相当の地代
土地購入て_の仲介業者に支払った手数料と付随費用
支払利息の取扱
圧縮記帳と償却計算
法人税の特例圧縮記帳
土地建物の一括取得の区分計算
新規取得土地等の負債利子の取扱特例
社宅収入と適正賃料
所得税の全体的計算方法
譲渡所得税のあらまし
譲渡収入
資産の取得費
土地建物の譲渡所得の特例
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
居住用財産の譲渡所得の特別控除
相続等により取得した居住用財産の買替え特例
特定の居住用財産の買替え特例
居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の繰越控除
特定事業用資産の買替えの特例
特定事業用資産の買替え特例
特定事業用資産の買替特例を受けるための申告
固定資産の交換の特例
土地区画整理事業に土地を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
住宅造成事業者に譲渡の特例
土地収用の場合の課税の特例
相続財産の譲渡と課税
保証債務の履行と譲渡
保証債務の特例
競売・代物弁済と譲渡
土地建物の譲渡事業所得、雑所得になる場合
消費税の納税義務者
法人の土地建物等譲渡の課税
土地の譲渡益に対する重課税
土地重課税制度の主な留意事項
土地建物の譲渡と課税上の特例
固定資産を交換した場合の課税の特例
土地収用の課税の特例
特定資産の買替えの課税の特例
事業用地の土地の交換による課税
法人の土地建物の譲渡と消費税
不動産M&A
土地類似有価証券の定義
株式売却の課税
不動産M&Aの売主側の利点
不動産M&Aの買主側の利点
M&A売買交渉
M&A契約
相続税と不動産の有効活用
土地宅地の評価
宅地の利用区分に応した評価
不動産購入による債務控除の利用
小規模宅地の評価減特例
自然発生借地権
使用貸借とは
使用貸借の税務関係
使用転貸借の場合
相続税の延納と物納
都市計画の目的と基本理念
開発許可制度
第一種市街地再開発事業の測量と調査の手順
土地区画整理事業とは
借地借家法の狙い
借地期間を定めない場合
借地契約解除をする際の地主の留意点
建物を賃借するときの法律
家主の変更と借家権の承継
借家権の相続
抵当権設定後の土地の短期賃借人に建物買取請求権は認められるか
建物の二重賃借人間の優先関係の判断基準
境界とは
家屋を新築するときは、境界からどれだけ離すべきか
通行地役権を設定するには
分譲マンションの共用部分の修繕費用の分担