損益通算

 所得税は、その年の1月1日から12月31目までの1年間に生じた所得の金額について税額が計算されます。その仕組みは、次の順序で行われます。
 (1) 10種類の各種所得の別に、それぞれの所得の金額を計算します。10種類の所得とは、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、譲渡所得、一時所得、雑所得、山林所得および退職所得をいいます。
 (2) 課税標準の計算、(1)の各種の所得の金額をもとに、「損益通算」および「純損失または雑損失繰越控除」を行って、総所得金額、分離課税の所得金額、山林所得金額および退職所得金額の課税標準が計算されます。
 (3) 課税所得金額の計算、(2)の課税標準から一定の順序にしたがって所得控除を行って、課税総所得金額、分離課税の各種課税所得金額、課税山林所得金額および課税退職所得金額を計算します。
 (4) 税額計算、課税所得別に税率を適用し、税額の計算をし、税額控除を行って、所得税額を計算します。
 所得税が課税される10種類の所得は3つのグループに区分することができます。
 A 継続的所得、給与所得や事業所得のように毎年継続して生じる所得。
 B 半継続的所得、譲渡所得や一時所得のように毎年生じることもあるし、ないこともある所得。
 C 非継続的所得、退職所得や山林所得のように毎年生ずることのない所得。
 所得税は、総合課税を建て前にしており、の各種所得の金額を合計して、課税標準の計算を行うことになります。
 この場合において、それぞれの所得がいずれも黒字であれば、課税標準は単純に求めることができます。しかし、これら各種所得のうちに損失の生じているものがあれば、その損失を他の所得から一定の順序で差し引くことになります。これを「損益通算」といいます。
(1)損益通算のできる損失、損益通算のできる損失は、次の所得の計算上生じた損失に限られます。
・不動産所得
・事業所得
・譲渡所得
・山林所得
 なお、利子所得、退職所得、給与所得には損失の発生はありません。
(2)損益通算のできない損失
 次の所得の計算上生じた損失
・配当所得
・一時所得
・雑所得
・個人間で時価の1/2未満の金額で資産を譲渡したために生じた赤字。
 特殊な損失
・株式等にかかる譲渡所得等の金額の計算上生じた損失
・競走馬(事業用は除かれます)、書画、貴金属、別荘などの生活に通常必要でない資産についての所得の計算上生じた損失
・非課税所得の金額の計算上生じた損失。
 損益通算は大きく分けて、第一次通算、第二次通算、第三次通算に区別して行われます。
 第一次通算は、継続的グループの内や半継続的グループ内で行い、いずれかが赤字であれば第二次通算を行います。第二次通算でも赤字であれば、さらに第三次通算といって非継続的所得のグループと通算します。
 不動産所得はいわゆる継続的所得にあたり、不動産所得に生じた損失は、他の所得と損益通算できます。
 この損益通算のルールを利用して節税を図るという方法が、一時サラリーマンや中小企業のオーナーの間で盛んに行われ、このことが地価高騰の一因であるとされたことから、損益通算に関して一定の制限が設けられました。 負債の利子の額が、当該不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額以下である場合には、その損失の金額のうち当該負債利子の額は損益通算の対象となりません。
 不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を建物と一括取得した場合で(同一のものから一つの契約により譲り受けた場合に限る。)、土地建物等を取得するための借入金がそれぞれに区分されていない場合には、まずその借入金は建物の取得の対価の額に充て、残りを土地等の取得の対価に充てて、土地等にかかる負債利子の額に相当する部分を計算することができます。
 自己所有の土地を有効活用する場合に、借入金によりマンション・ビル等を取得する場合には全く影響はありません。
 この規制は、あくまでも不動産所得の赤字を他の所得と通算することを制限するものであり、不動産所得同士の通算は可能です。現状で既に購入している不動産所得が黒字であれば、その所得の範囲内で通算できる赤字を生じさせる不動産投資については従前と同様の効果があります。

copyrght(c).土地不動産の有効活用の実務.all; rights; reserved

土地不動産の有効活用の実務
都市計画法
建築基準法
土地区画整理法
大都市法と宅地造成規制法
農地法と生産緑地法
土地収用法
国土利用計画法と不動産売買
土地の届出制
土地取引の監視区域
遊休土地に関する規制
宅地建物取引業者
不動産登記制度
中間省略登記と問題点
不動産売買契約書
区分所有権
区分所有建物と登記
区分所有建物の登記
敷地権設定マンションの税法上の特例
借地借家法の成立
借地権
普通借地権
定期借地権
建物増改築承諾料と借地条件変更承諾料
借地権の譲渡と転貸承諾料
借地の更新料
借家権
被災建物に係る借地権
被災建物に係る借家権
借地権の譲渡に係わる課税
借地権の設定に係わる課税関係
借地権の設定に際し権利金の授受をしない場合の課税
借家権に係わる税金
登録免許税と不動産取得税
特別土地保有税
事業所税
固定資産税
固定資産税の軽減措置
都市計画税
地価税
土地の評価
不動産所得の計算
損益通算
青色申告
減価償却
優良賃貸住宅の割増償却
新築貸家の割増償却
支払利息の費用性
土地建物の一括取得の区分計算
定期借地権に係る保証金に対する課税
相当の地代
土地購入て_の仲介業者に支払った手数料と付随費用
支払利息の取扱
圧縮記帳と償却計算
法人税の特例圧縮記帳
土地建物の一括取得の区分計算
新規取得土地等の負債利子の取扱特例
社宅収入と適正賃料
所得税の全体的計算方法
譲渡所得税のあらまし
譲渡収入
資産の取得費
土地建物の譲渡所得の特例
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
居住用財産の譲渡所得の特別控除
相続等により取得した居住用財産の買替え特例
特定の居住用財産の買替え特例
居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の繰越控除
特定事業用資産の買替えの特例
特定事業用資産の買替え特例
特定事業用資産の買替特例を受けるための申告
固定資産の交換の特例
土地区画整理事業に土地を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
住宅造成事業者に譲渡の特例
土地収用の場合の課税の特例
相続財産の譲渡と課税
保証債務の履行と譲渡
保証債務の特例
競売・代物弁済と譲渡
土地建物の譲渡事業所得、雑所得になる場合
消費税の納税義務者
法人の土地建物等譲渡の課税
土地の譲渡益に対する重課税
土地重課税制度の主な留意事項
土地建物の譲渡と課税上の特例
固定資産を交換した場合の課税の特例
土地収用の課税の特例
特定資産の買替えの課税の特例
事業用地の土地の交換による課税
法人の土地建物の譲渡と消費税
不動産M&A
土地類似有価証券の定義
株式売却の課税
不動産M&Aの売主側の利点
不動産M&Aの買主側の利点
M&A売買交渉
M&A契約
相続税と不動産の有効活用
土地宅地の評価
宅地の利用区分に応した評価
不動産購入による債務控除の利用
小規模宅地の評価減特例
自然発生借地権
使用貸借とは
使用貸借の税務関係
使用転貸借の場合
相続税の延納と物納
都市計画の目的と基本理念
開発許可制度
第一種市街地再開発事業の測量と調査の手順
土地区画整理事業とは
借地借家法の狙い
借地期間を定めない場合
借地契約解除をする際の地主の留意点
建物を賃借するときの法律
家主の変更と借家権の承継
借家権の相続
抵当権設定後の土地の短期賃借人に建物買取請求権は認められるか
建物の二重賃借人間の優先関係の判断基準
境界とは
家屋を新築するときは、境界からどれだけ離すべきか
通行地役権を設定するには
分譲マンションの共用部分の修繕費用の分担