定期借地権に係る保証金に対する課税

 借地借家法の施行に伴い定期借地権が導入されました。定期借地権の設定に伴って、地主が借地人から保証金等の名目の金銭(賃借人がその返還請求権を有するものをいう。)を無利子で預託を受ける場合があります。
 この場合、地主が受ける経済的利益に対する所得税の取扱いは、次に掲げる区分に応じて、それぞれ次に掲げるとおりとなります。
(1)保証金が不動産所得、事業所得、山林所得あるいは雑所得を生ずる業務に係る資金として運用されている場合または当該業務の用に供する資産の取得資金に充てられている場合。
 当該保証金につき適正な利率により計算した利息に相当する金額(保証金による経済的利益の額)を、当該保証金を返還するまでの各年分の不動産所得の金額の計算上収入金額に算入するとともに、同額を、上記各種所得の金額の計算上必要経費に算入します。
 したがって、この場合には、保証金の経済的利益と運用益(家賃収入等の増加分)のうち運用益のみが課税の対象となります。
 収入金額および必要経費として計上する場合の勘定科目は、例えば「保証金の経済的利益」および「保証金に係る支払利子」となります。
 保証金が不動産所得を生ずべき業務のために使用されている場合には、その不動産所得の収入金額に計上するとともに同じ金額をその不動産所得の必要経費に計上することとなり、不動産所得の金額に変化はないので課税上の弊害もないため、強いて両建て経理をする必要はないでしょう。
 しかし、保証金が事業所得、山林所得および雑所得を生ずべき業務のために使用されている場合には、収入金額として計上すべき所得(不動産所得)と必要経費として計上すべき所得(事業所得等)が異なることとなるため、両建て経理をする必要があります。
(2)保証金が預貯金、公社債、指定金銭信託、貸付信託等の金融資産に運用されている場合。
 保証金が、預貯金等の金融資産に運用されている場合には、保証金の経済的利益に対する認定課税は行われません。認定課税を行わないこととしているのは、日々発生する保証金の経済的利益の具体化したものが預金利子等の運用益であるといえるほどその関連性が直接的であり、保証金の経済的利益に見合う預金利子等の運用益は必ず課税の対象となるものですから、保証金の経済的利益に課税することとなれば、二重に課税される感じを受けること、を考慮したことによるものであると考えられます。
上記の趣旨から、次に掲げるようないわゆる金融類似商品に運用されている場合にも、保証金の経済的利益に対する認定課税は行われません。
 1. 定期積金および相互掛金
 2. 抵当証券
 3. 貴金属等の売戻し条件付売買口座
 4. 外貨投資口座
 5. 一時払養老保険(保険期間が5年以下のものに限る。)
 ただし、1.や3.、4は、一般的に継続投資の対象でしょうから、保証金の運用対象には含まれないと考えられます。
 (3)(1)および(2)以外の場合、当該保証金につき適正な利率により計算した利息に相当する金額を、当該保証金を返還するまでの各年分の不動産所得の金額の計算上収入金額に算入する。
 したがって、この場合には、保証金の経済的利益が課税の対象となります。
 なお、この場合の利率は、(2)の場合において課税される預金利子等の金利水準を考慮し、各年毎の10年長期国債の平均利率(応募者利回りの利率)によることとしています。
(4)保証金が株式の取得資金に充てられている場合。
 株式については、配当利回りが極めて低い現状やキャピタルゲインの不確実性を考慮し、上記(2)の類型に該当するとはいえない。したがって、保証金が株式の取得資金に充てられている場合には、その保証金の経済的利益に対して課税されることとなります。
(5)預貯金等を取り崩して自宅の建築資金や相続税の納税資金に充てた場合。
 保証金で取得した金融資産を取り崩して、自宅の建築資金や相続税の納税資金に充てた場合には、その取り崩すこととなった後の期間については、その期間に対応する当該保証金につき適正な利率により計算した利息に相当する金額を、各年分の不動産所得の金額の計算上収入金額に計上することとなります。
 また、保証金が各種所得の基因となる業務の用に供する資産の取得資金に充てられている場合において、その後その資産を売却して自宅の建築資金等に充てたときも、その売却後の期間に対応する保証金の経済的利益は課税の対象となります。
(6)保証金の一部を業務のために使用し、残りを生活のために使用した場合。
 保証金の一部が各種所得を生ずべき業務のために使用され、残りの保証金が生活のために使用されている場合の課税関係は、以下のようになります。
 各種所得を生ずべき業務の用に使用されている保証金に係る経済的利益に相当する金額については、収入金額と必要経費の両建て経理をします。
 生活のために使用されている保証金に係る経済的利益に相当する金額については、不動産所得の金額の計算上収入金額に計上します。

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