相当の地代

 法人が借地権(地上権・賃借権など)を設定して、土地を使用させる場合、権利金を収受する取引上の慣習があるとき、その権利金を収受していなかったとき、または少額であったときでも、これに代えて相当の地代を収受している場合は、その土地に係る取引は正常な取引条件として、借地権収入の認定課税は行われません。
 その理由は、地代の金額を収益還元する方法により土地を評価するならぼ、相当の地代を収受することで実質的に土地の評価減はないという考え方によるものです。
(1)土地の更地価額
 1. 原則は借地権設定時の通常の取引価額(時価)課税上の弊害がない限り、2.または3.のいずれかによることもできます。
 2. 公示価格または基準地の標準価格から合理的に算出した価額
 3. 相続税評価額もしくは当該評価額の過去3年間の平均額
(2)相当の地代
 土地の更地価額(権利金や特別な利益を収受している場合は控除する。)のおおむね年6%程度のものであるときは「相当の地代」とみなされます。
(3)土地の更地から控除する金額の計算
 上記(2)の土地の更地価額から控除する権利金の金額は、権利金の金額そのものではなく、次の算式によって計算した金額です。
 その権利金または特別の経済的利益の額×当該土地につき算定または計算した価額/当該土地の更地としての通常の取引価額
 これは、権利金の収受は通常の取引価額(時価)を基礎として計算されているはずであるから、実際に収受した権利金の額を相続税評価額などのレベルに修正した金額を控除しなければ不合理であるという意味です。
 法人税法上の評価は権利金の支払がない以上、理論上は零です。つまり、借地関係が終了した場合、地主が立退料として支払うべき金額はないということです。
 相続税法上の評価は同族会社との間で、権利金の授受に代えて相当の地代を支払っている場合のその土地の評価について、貸主の立場からは、自用地としての評価額から20パーセント相当額を控除して評価し、借地人の同族会社の株式を評価するときは、会社の純資産に加算します。
 借地契約で相当の地代支払の方法によった場合
(1)1.土地価額の上昇に応じた地代に改訂する方法か、2.それ以外の方法か、貸主と借主の連名による「相当の地代の改訂方法に関する届書」を所轄の税務署長に届出なければなりません。届出ない場合は2.それ以外の方法とみなされます。その相当の地代の見直し、はおおむね3年以下で行うものとしています。
(2)借地権設定時は相当の地代を支払うが、以後は据えおく(自然発生借地権の発生)この場合は税務署長に対する届出は必要ありません。
 土地が毎年値上がりする場合、土地の評価額も当然上がり、相当の地代も上がることになります。ところが、借地権を設定したときの相当の地代の額に固定しておけば、地価の上昇に見合う額が、地代として貸主に支払われないため、その部分が借地人に蓄積・留保されることになります。これが自然発生借地権といわれるものです。
 この蓄積された額が借地権価額となります。したがって、仮りに土地を返還する場合に貸主に特に理由もなく無償返還したときは、蓄積された借地権相当額を地主に贈与したことになります。
 さて、相当の地代を固定した場合の土地および借地権の評価については、次のようになります。
 法人税法上の評価は借地権設定後の土地の値上がり部分に対応する借地権価額が借主の会社に毎年移転することになります。この場合の借地権価額は一種の収益還元的な評価方法によります。

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