居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

 個人が、自己の居住用財産である土地家屋等で、その所有期間がその譲渡の年の1月1日において10年を超えるものの譲渡をした場合には、居住用財産の買換えまたは交換の特例等を受ける場合およびその年の前年または前々年にこの特例を受けている場合を除いて、税額が軽減されます。
 課税長期譲渡所得金額が6000万円以下である場合
 課税長期譲渡所得金額×10%(住民税は4%)
 課税長期譲渡所得が6000万円を超える場合
 次のアとイの合計額
 ア 600万円(住民税は240万円)
 イ (課税長期譲渡所得金額6000万円)×15%(住民税は5%)
 居住用財産の譲渡による譲渡所得については、通常の場合、居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除が適用されますので、この特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得について上記により所得税が課税されることになります。また、居住用財産を収用交換等により譲渡し、収用等の場合の5000万円特別控除の適用を受ける場合についても、その特別控除後の課税長期譲渡について同様に所得税が課されることになります。
 適用の対象となる居住用財産、この特例の適用対象とされる居住用財産は、個人が所有する土地等または建物等でその年の1月1日における所有期間が10年を超えるもの(土地等と建物等を譲渡した場合には、モの双方が所有期間10年を超えるもの)のうち、次の1.から4.までに掲げるものとされます。
 1.その個人が居住の用に供している家屋(店舗併用住宅等は個人の居住の用に供されている部分に限る。)で国内にあるもの(ただし、その個人が居住の用に供している家屋を二以上有している場合には、そのうち主として居住の用に供していると認められる一の家屋に限る。)
 A 居住の用に供している家屋とは、その人が生活の拠点として利用している家屋(一時的な利用を目的とする家屋を除く。)をいい、これに該当するかどうかは、その人および配偶者の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造および設備の状況その他の事情を総合勘案して判定することになります。
 この場合、その人が転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、当該事情が解消したときはその配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、その配偶者が居住の用に供している家屋は、その人にとっても、その居住の用に供している家屋に該当することになります。
 B 家屋の所有者がその生活の拠点として利用している家屋に該当しない場合であっても、次の全ての要件を満たしている場合には、その家屋は、その所有者にとって居住の用に供している家屋に該当することになります。
 a その家屋はその所有者が従来より所有者として、その居住の用に供していた家屋であること。
 b その家屋は、その所有者が居住の用に供さなくなった日以後も引き続いてその生計を一にする親族が居住の用に供していること。
 c の所有者は、その家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、既にこの特例や居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例等の適用を受けていないこと。
 d その所有者が現に生活の拠点として利用している家屋は、その所有者の所有する家屋でないこと。
 e その家屋等の譲渡または災害により滅失をしたその家屋の敷地の用に供されていた土地等の譲渡が上記bの要件を欠くに至った日から1年以内に行われたこと。
 C 一時的な目的で入居したと認められるなど次のような家屋は、この特例の対象となる家屋に該当しません。
 a この特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋
 b 居住用家屋の改築期間中や新築期間中だけの仮住いである家屋
 c 別荘など。
 D その居住の用に供している家屋または当該家屋でその居住の用に供されなくなったものを区分して所有権の目的としその一部のみを譲渡した場合または2棟以上の建物から成る一構えのその居住の用に供している家屋のうち一部のみを譲渡した場合には、その譲渡した部分以外の部分が機能的にみて独立した居住用の家屋と認められない場合に限ってこの特例の対象となります。
 E 店舗併用住宅などの家屋またはその家屋の敷地の用に供されている土地等のうち、自己の居住の用に使用している部分が、それぞれの家屋またはその土地等のおおむね90%以上であるときは、その家屋または土地等の全部を居住の用に供していたものとして、その特例の適用が受けられます。
 2. 1.の家屋でモの個人の居住の用に供されなくなったもの。
 その家屋に住まなくなってからの用途は問われません。
 3. 1.または2.に掲げる家屋およびその敷地の用に供されている土地等
 A 家屋の敷地のみの譲渡は居住用財産の譲渡に当たりません。
 B この土地等には、土地の上に存する権利を含むほか、その譲渡には資産の譲渡とみなされる借地権または地役権の設定も含まれます。
 C 居住用家屋の敷地の用に供している土地等を譲渡する場合に、その家屋を取り壊し、土地等のみを譲渡したときでも、その土地等の譲渡が次のa・bおよびcの要件のすべてを満たすときは、この特例の適用を受けることができます。ただし、その家屋の取壊し後、その土地等の上に土地等の所有者が建物等を建築し、その建物等とともに譲渡する場合には適用されません。
 a その土地等は、当該家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
 b その土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その家屋を居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。
 c その家屋を取り壊した後、譲渡に関する契約をした日まで、貸付けその他業務の用に供していない土地等の譲渡であること。
 D 居住の用に供している家屋の「敷地」に該当するかどうかは、社会通念に従い、その土地等がその家屋と一体として利用されている土地等であったかどうかにより判定します。
 E 居住の用に供している家屋の所有者とその家屋の敷地である土地等の所有者とが異なる場合であっても、次のすべての要件に該当するときは、これらの人がともにこの特例を受ける旨の申告をすることを条件として、この特例が適用されます。
 a 家屋の所有者と土地等の所有者が、その家屋や土地等を一緒に譲渡したこと。
 b 家屋の所有者と土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
 c 土地等の所有者は、その家屋の所有者と共にその家屋に住んでいること。
 4. 1.の家屋が災害により滅失した場合において、個人がその家屋を引き続き所有していたとしたならぼ、その年の1月1日において所有期間が10年を超えるその家屋の敷地の用に供されていた土地等。
 特例の適用が受けられない場合、居住用財産の譲渡であっても、その譲渡が次のいずれかに該当する場合には、この特例の適用は受けられないこととされています。
 居住用財産を譲渡した年の前年または前々年において既にこの特例の適用を受けている場合。
 その譲渡がその個人の配偶者その他その個人と次に掲げる特別の関係がある者に対して行われるものである場合。
 A その個人の配偶者および直系血族
 B その個人の親族(Aに掲げる者を除きます)でその個人と生計を一にするもの
 C その個人の親族でその家屋の譲渡がされた後その個人とその家屋に居住するもの(AおよびBに掲げる者を除きます)。
 D その個人と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者およびその者の親族でその者と生計を一にしているもの
 E その個人の使用人以外の者でモの個人から受ける金銭等によって生計を維持しているものおよびその者の親族でその者と生計を一にしているもの(AからDまでに掲げる者および譲渡した者の使用人を除きます)
 F その個人またはその個人のAまたはBに掲げる親族等一定の者を判定の基礎となる株主等とした場合に同族会社となる会社および会社以外の法人
 その長期譲渡所得について他の軽減税率や取得価格の引継ぎによる課税の繰延べの特例の適用を受ける場合
 この特例の適用を受けるための手続規定この課税の特例の適用を受けようとする者は、その適用を受けようとする年分の確定申告書に、措置法第31条の3と記載するとともに、次に掲げる書類を添付しなければなりません。
 譲渡をした家屋または土地等に係る登記簿の謄本若しくは抄本または閉鎖登記簿の謄本若しくは抄本
 譲渡をした土地建物等の所在地を管轄する市町村長または特別区若しくは指定都市の区の区長から交付を受けた住民票の写し。
 なお、確定申告書の提出がなかった場合または所定の事項の記載若しくは証する書類の添付がない確定申告書の提出があった場合においても、その提出または記載若しくは添付がなかったことについてやむを得ない事情があると認められるときは、その記載をした書類および証する書類の提出があった場合に限り、この課税の特例を適用することができることとされています。

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