相続等により取得した居住用財産の買替え特例

 個人がその年1月1日において所有期間が10年を超える相続等により取得した自己の居住用財産(譲渡資産)を譲渡し、その譲渡の日の属する年の前年1月1日から譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間に居住用財産(買換資産)を取得し、かつ、その取得の日から一定の時期までにその買換資産を自己の居住の用に供したときまたは供する見込みであるときは、居住用財産の3000万円特別控除の特例との選択により譲渡所得の金額を次のように計算することができます。
 1. 譲渡による収入金額が、買換資産の取得価額以下である場合、資産の譲渡はなかったものとみなされる。
 2. 譲渡による収入金額が、買換資産の取得価額を超える場合。
 譲渡資産の範囲、この特例の適用対象とされる譲渡資産は、個人が有する建物等およびその敷地(借地権等を含む。)でその年1月1日における所有期間が10年を超えるもののうち、次の1.の要件を満たす2.から5.までに掲げるものとされます。
 1. 譲渡資産は、その者の父母または祖父母の居住の用に供されていた家屋または土地等でこれらの者から相続または遺贈により取得したもの。
 2. その個人が30年以上の期間居住の用に供している家屋で国内にあるもの。
 3. 2.の家屋でその者の居住の用に供されなくなったもの(その者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限る。
 4. (2)または(3)の家屋とその敷地の用に供されている土地または土地の上に存する権利、なお、この場合、家屋が取り壊され、その取り壊された年中にその敷地を貨付け等の業務の用に供さずに譲渡すれば、その敷地は譲渡資産に該当します。
 5. (2)の家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年1月1日において所有期間が10年超となる家屋の敷地の用に供されていた土地等でその年1月1日における所有期間が10年超のもの(災害があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限る。)また、次のいずれかに該当する場合には、この特例は適用されません。
 A 居住用財産を親族や同族会社などに譲渡した場合。
 B 居住用財産の譲渡が収用や特定の事薬用資産の買換え、交換の規定等の適用を受ける場合および贈与、交換、出資または代物弁済(金銭債権の弁済に代えてするものに限る。)による場合。なお居住用財産の交換による譲渡については、別途適用対象とされています。
 C 居住用財産の譲渡についてその譲渡のあった年において居住用財産の3000万円の特別控除の規定の適用を受けている場合。
 買換資産は、その者の居住の用に供する家屋またはその家屋の敷地の用に供する土地等で、国内にあるものに限られています。この場合、家屋の敷地の用に供する土地等に該当するかどうかの判定については、譲渡資産の場合と同様、社会通念に従い、その土地等が家屋と一体として利用されているかどうかによることになります。
 買換資産は、譲渡をした年の前年、譲渡をした年およびその翌年の3年間に取得し、譲渡した年の翌年12月31日までにその者の居住の用に供することが必要です。なお、譲渡をした年の翌年中に買換資産を取得する見込みである場合には、所轄税務署長の承認が必要です。
 譲渡をした年の翌年中に買換資産を取得する見込みであり、かつ、取得する年の翌年12月31日までにその者の居住の用に供する見込みである場合には、所轄税務署長の承認を受ければ、その見積取得価額により買換えの特例が認められます。
 この場合の税務署長の承認を受けようとするときは、買換資産の取得予定年月日、取得価額の見積額等を記載した明細書を確定申告書の提出の日までに提出しなければなりません。
 この特例の適用を受けるためには、譲渡資産の譲渡をした日の属する年分の確定申告書に、措置法第36条の2と記載するとともに、次に掲げる書類を添付しなければなりません。
 その譲渡資産の譲渡価額、買換資産の取得価額またはその見積額に関する明細書、譲渡資産に係る書類で、一定のもの、買換資産に係る書類で次に掲げるもの。
 取得をした土地建物等に関する登記簿の謄本または抄本その他土地建物等を取得した旨を証する書類、取得をした土地建物等の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けたその取得した者の住民票の写し、なお、確定申告書を提出しなかったことまたは確定申告書に所定の事項を記載しなかったこと若しくは所定の書類を添付しなかったことについて税務署長がやむを得ない事情があると認めるときは、確定申告書に記載すべきであった事項を記載した書面および添付すべきであった書類を提出して、この適用を受けることができます。
 居住用財産の買換えの適用を受けた者が買換えにより取得した買換資産を譲渡、相続、遺贈または贈与した場合に譲渡所得の金額を計算するときの取得価額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額となります。
 買換資産の取得の時期は譲渡資産の取得の時期を引き継ぎません。
 続等により取得した居住用財産の買換えの特例の対象となる譲渡資産を、他の者が所有している買換資産に該当する住宅と交換した場合(交換差金の授受がある場合を含む)、または、譲渡資産を、他の者が所有している買換資産以外の資産(他資産)と交換して、かつ交換差金を取得した場合には、その交換によって譲渡した資産(他資産との交換の場合には、交換差金に対応する譲渡資産の部分)は、その交換時の時価に相当する額をもって譲渡したものとし、その交換によって取得した資産は、その交換時の時価に相当する額をもって取得したものとして、相続等により取得した居住用財産の買換えの特例を適用できます。

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