特定の居住用財産の買替え特例

 個人が、その年1月1日において所有期間が10年を超え、かつ自己の居住の用に供した期間が10年以上の自己の居住用財産(譲渡資産)を譲渡し、その譲渡の日の属する年の前年1月1日から譲渡の目の属する年の12月31日までの間に居住用財産(買換資産)を取得し、かつ、その取得の日からその譲渡の日の属する年の翌年12月31日までにその買換資産を自己の居住の用に供したときまたは供する見込みであるときは、他の居住用財産の譲渡に係る特例との選択により譲渡所得の金額を次のように計算することができます。
 譲渡による収入金額が、買換資産の取得価額以下である場合、資産の譲渡はなかったものとみなされる。
 譲渡による収入金額が、買換資産の取得価額を超える場合。
 この特例の適用対象とされる居住用財産は、個人が有する家屋およびその敷地でその年1月1日における所有期間が10年を超えるもの(土地等と建物等を譲渡した場合には、その双方が所有期間10年を超えるもの)のうち、次に掲げるものとされます。
 その個人が10年以上の期間居住の用に供している家屋(店舗併用住宅等は個人の居住の用に供されている部分に限る。)で国内にあるもの(ただし、その個人が居住の用に供している家屋を二以上有している場合には、そのうち主として居住の用に供していると認められる一の家屋に限る。)
 家屋でその個人の居住の用に供されなくなったもの。その個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限る。
 家屋およびその敷地の用に供されている土地またはその土地の上に存する権利。
 なお、この場合、家屋が取り壊され、その取り壊された年中にその敷地を貨付け等の業務の用に供さずに譲渡すれば、その敷地は譲渡資産に該当します。
 家屋が災害により滅失した場合において、個人がその家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年1月1日において所有期間が10年を超えるその家屋の敷地の用に供されていた土地または土地の上に存する権利(その災害があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限る。)
 また、次のいずれかに該当する場合には、この特例は適用されません。
 居住用財産を親族や同族会社などに譲渡した場合
 居住用財産の譲渡が収用や特定の事業用資産の買換え、交換の規定等の適用を受ける場合および贈与、交換、出資または代物弁済(金銭債権の弁済に代えてするものに限る。)による場合。なお居住用財産の交換による譲渡については、別途適用対象とされています。
 譲渡資産は、その譲渡に係る対価の額が2億円以下であり、かつその譲渡に係る譲渡土地等の対価の額が適正であると証明されたものに限ります。
 ただし、譲渡した年およびその年の前後各2年間に当該譲渡物件を分割しての譲渡および贈与があった場合は、これらの譲渡に係る対価の額および贈与時の時価と合算して譲渡価額要件の判定を行います。収用等による譲渡等のような譲渡価額要件を免れる目的で分割譲渡したとは認め難い理由によるものは除外されます。
 上記でいう「適正な対価の額であると証明がされたもの」とは、国土利用計画法に基づく勧告等を受けていないことです。
 この特例の適用対象とされる買換資産は、その譲渡の日の属する年の前年の1月1日からその譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間に取得をした譲渡者の居住の用に供する家屋またはその敷地で、次の要件を満たすもののうち、国内にあるものとされています。
 一棟の家屋の床面積のうちその個人が居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上かつ240平方メートル以下であること
 一棟の家屋のうちその独立部分を区分所有する場合には、その独立部分の床面積のうちその個人が居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上かつ240平方メートル以下であること
 建築後使用されたことのある耐火建築物、その建物の主たる部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造である場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること
 前述に掲げる家屋の敷地の用に供する土地またはその土地の上に存する権利については、その上地の面積が500平方メートル以下であること
 買換資産の取得の日が譲渡資産の譲渡をした年またはその前年である場合には、その取得の日以後その譲渡資産の譲渡をした日の属する年の翌年12月31日(買換資産の取得の日が譲渡資産の譲渡をした年の翌年である場合には、その取得の日からその取得した年の翌年12月31日)までに、それぞれ、自己の居住の用に供することとされています。
 なお、譲渡をした年の翌年中に買換資産を取得する見込みであり、かつ、取得する年の翌年12月31日までにその者の居住の用に供する見込みである場合には、所轄税務署長の承認を受けることにより、その見積取得価額により買換えの特例が認められます。
 この場合の税務署長の承認を受けようとするときは、買換資産の取得予定年月日、取得価額の見積額等を記載した明細書を確定申告書の提出の日までに提出しなければなりません。
 居住用財産の買換えの適用を受けた者が買換えにより取得した買換資産を譲渡、相続、遺贈または贈与した場合に譲渡所得の金額を計算するときの取得価額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額となります。
 この特例の適用を受けるためには、譲渡資産の譲渡をした日の属する年分の確定申告書に、その適用を受けようとする旨を記載し、かつ、次に掲げる書類が添付されている場合に限り、適用が認められます。
 その譲渡資産の譲渡価額に関する明細書、買換資産の取得価額またはその見積額に関する明細書、譲渡をした譲渡資産に係る登記簿の謄本または抄本、閉鎖登記簿の謄本または抄本その他これらに類する書類で、その譲渡資産の所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの、譲渡をした譲渡資産の所在地を管轄する市町村長等から交付を受けたその譲渡をした者の住民票の写し、戸籍の附票の写しその他これらに類する書類で、その譲渡をした者がその譲渡資産を居住の用に供していた期間が10年以上であることを明らかにするもの、譲渡をした譲渡資産に係る売買契約書その他の書類で、その譲渡資産の譲渡に係る対価の額が2億円以下であることを明らかにするものまたはその写し、譲渡した譲渡資産の対価の額が適正な対価の額であることを証明する書類。
 また、買換え資産の取得については、確定申告書の提出の日までまたは譲渡の日の属する年の翌年に買換資産を取得する場合にはその買換資産の取得をした日から4月以内に次に掲げる書類を納税地の所轄税務署長に提出しなければならないこととされています。
 取得をした買換資産に係る登記簿の謄本もしくは抄本、売買契約書その他の書類で、次の事項を明らかにする書類またはその写し、その買換資産を取得したこと、その買換資産に係る家屋の床面積が50平方メートル以上、かつ、240平方メートル以下であること、その買換資産に係る土地の面積が500平方メートル以下であること、その買換資産に係る家屋が建築後使用されたことのある耐火建築物である場合には、その取得の日前20年以内に建築されたものであることを明らかにする書類またはその写し、取得した買換資産のうち土地および土地の上に関する権利の対価の額が、適正であると証明する書類、取得をした買換資産の所在地を管轄する市町村長等から交付を受けたその取得をした者の住民票の写し、なお、確定申告書を提出しなかったことまたは確定申告書に所定の事項を記載しなかったこともしくは所定の書類を添付しなかったことについて税務署長がやむを得ない事情があると認めるときは、確定申告書に記載すべきであった事項を記載した書面および添付すべきであった書類を提出して、この適用を受けることができます。

copyrght(c).土地不動産の有効活用の実務.all; rights; reserved

土地不動産の有効活用の実務
都市計画法
建築基準法
土地区画整理法
大都市法と宅地造成規制法
農地法と生産緑地法
土地収用法
国土利用計画法と不動産売買
土地の届出制
土地取引の監視区域
遊休土地に関する規制
宅地建物取引業者
不動産登記制度
中間省略登記と問題点
不動産売買契約書
区分所有権
区分所有建物と登記
区分所有建物の登記
敷地権設定マンションの税法上の特例
借地借家法の成立
借地権
普通借地権
定期借地権
建物増改築承諾料と借地条件変更承諾料
借地権の譲渡と転貸承諾料
借地の更新料
借家権
被災建物に係る借地権
被災建物に係る借家権
借地権の譲渡に係わる課税
借地権の設定に係わる課税関係
借地権の設定に際し権利金の授受をしない場合の課税
借家権に係わる税金
登録免許税と不動産取得税
特別土地保有税
事業所税
固定資産税
固定資産税の軽減措置
都市計画税
地価税
土地の評価
不動産所得の計算
損益通算
青色申告
減価償却
優良賃貸住宅の割増償却
新築貸家の割増償却
支払利息の費用性
土地建物の一括取得の区分計算
定期借地権に係る保証金に対する課税
相当の地代
土地購入て_の仲介業者に支払った手数料と付随費用
支払利息の取扱
圧縮記帳と償却計算
法人税の特例圧縮記帳
土地建物の一括取得の区分計算
新規取得土地等の負債利子の取扱特例
社宅収入と適正賃料
所得税の全体的計算方法
譲渡所得税のあらまし
譲渡収入
資産の取得費
土地建物の譲渡所得の特例
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
居住用財産の譲渡所得の特別控除
相続等により取得した居住用財産の買替え特例
特定の居住用財産の買替え特例
居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の繰越控除
特定事業用資産の買替えの特例
特定事業用資産の買替え特例
特定事業用資産の買替特例を受けるための申告
固定資産の交換の特例
土地区画整理事業に土地を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
住宅造成事業者に譲渡の特例
土地収用の場合の課税の特例
相続財産の譲渡と課税
保証債務の履行と譲渡
保証債務の特例
競売・代物弁済と譲渡
土地建物の譲渡事業所得、雑所得になる場合
消費税の納税義務者
法人の土地建物等譲渡の課税
土地の譲渡益に対する重課税
土地重課税制度の主な留意事項
土地建物の譲渡と課税上の特例
固定資産を交換した場合の課税の特例
土地収用の課税の特例
特定資産の買替えの課税の特例
事業用地の土地の交換による課税
法人の土地建物の譲渡と消費税
不動産M&A
土地類似有価証券の定義
株式売却の課税
不動産M&Aの売主側の利点
不動産M&Aの買主側の利点
M&A売買交渉
M&A契約
相続税と不動産の有効活用
土地宅地の評価
宅地の利用区分に応した評価
不動産購入による債務控除の利用
小規模宅地の評価減特例
自然発生借地権
使用貸借とは
使用貸借の税務関係
使用転貸借の場合
相続税の延納と物納
都市計画の目的と基本理念
開発許可制度
第一種市街地再開発事業の測量と調査の手順
土地区画整理事業とは
借地借家法の狙い
借地期間を定めない場合
借地契約解除をする際の地主の留意点
建物を賃借するときの法律
家主の変更と借家権の承継
借家権の相続
抵当権設定後の土地の短期賃借人に建物買取請求権は認められるか
建物の二重賃借人間の優先関係の判断基準
境界とは
家屋を新築するときは、境界からどれだけ離すべきか
通行地役権を設定するには
分譲マンションの共用部分の修繕費用の分担