国土利用計画法と不動産売買

 昭和30年代以降における人口、産業の大都市への集中に伴い、大都市地域においては、土地利用の混乱、地価の高騰等が生じていました。それに加えて、昭和40年代の後半にはいって、全国的に投機的土地取引が広がり、これによって地価の異常な高騰がもたらされました。また、転売を目的として購入された土地は、未利用のまま放置される一方、国民生活に必要な土地は取得が困難となるなど各種の土地問題が発生していました。
 このような状況にかんがみ、「総合的・計画的な国土の利用の達成」を目的として、次のような手段を講ずるべく国土利用計画法が制定され昭和49年施行となりました。
 国土利用計画の策定、土地利用基本計画の作成、許可制および届出制による土地取引の規制の措置、その他土地利用を調整するための措置(国土法1)
 国土の利用は、国土が限られた資源であり、生産、生活等諸活動の共通の基盤であることにかんがみ、公共の福祉を優先させ、自然環境の保全を図りつつ、地域の特性に配慮して、健康で文化的な生活環境の確保と国土の均衡ある発展を図ることを基本理念として行うこととされています(国土法2)。
 国土利用計画法制定前においては、一般的に土地取引の規制を行う制度は存在しなかったといえます。それまでの諸制度は、開発行為や建築行為等について規制を行うに止まり、土地取引について規制するものではなかったため、昭和47、48年ころの地価の高騰や投機的土地取引の抑制には十分な力を発揮することができませんでした。
 国土利用計画法は、土地の投機的取引および地価の高騰が国民生活に及ぼす弊害を除去し、かつ、適正で合理的な土地利用の確保を図るため、土地取引規制の強化が図られるべきであることとして、許可制および届出制により、土地取引の規制を行うこととしました(国土法11)。
 許可制は、投機的土地取引により地価の高騰が発生した地域について都道府県知事が規制区域を指定し、その区域内では、適正な価格でかつ投機性がなく適正な目的をもって行われる土地取引についてのみ許可を行うというものです。
 土地取引が許可制のもとにおかれる規制区域の指定要件は、都市計画区域にあっては、(a)土地の投機取引が相当広範囲にわたり集中して行われ、または行われるおそれがあること、および、(b)地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあることの2つの要件を満たす区域であることであり、都市計画区域外にあっては、上記の(a)および(b)の事態が生ずると認められる場合において、その事態を早急に除去しなければ適正かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難となると認められる区域であることです(国土法12)。
 許可を要する土地売買等の契約とは、
 ・土地の所有権、地上権、賃借権またはこれらの権利の取得を目的とする権利の移転または設定であること
 ・上記の土地に関する権利の移転または設定が「対価」の授受を伴うものであること
 ・上記の土地に関する権利の移転または設定が「契約」により行われるものであることの3つの要件をすべて満たすものです。
 そこで、形成権(予約完結権、解除権、買戻権等)行使による権利の移転、相続・合併等の包括承継、土地収用・換地処分・都市再開発法の権利変換のようなものは契約による移転ではありませんので許可を要しません。
 なお、許可を受けないで締結した土地売買等の契約はその効力を生じないものとされます(国土法14)。このため、許可を要すべきであるにもかかわらず許可を受けないで契約を結んだとしても、本項により、その契約は無効とされます。この点において、届出制と決定的に異なっており、許可制度をきわめて強力なものとしています。

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