固定資産の交換の特例

 資産を交換した場合には、原則として、取得した資産の価額により譲渡があったものとして所得税が課税されるのが本来ですが、その交換が一定の要件を満たすときには、譲渡がなかったものとして課税を繰り延べる取扱いとなっています。
 この特例の適用を受けるためには、次の要件のすべてに当てはまることが必要です。
交換する資産は同種の固定資産であること、交換による譲渡資産はその者が1年以上所有していたものであること、交換による取得資産は、交換の相手方がその交換のために取得したものでなく、かつ、1年以上所有していたものであること、交換で取得した資産を、譲渡した資産の譲渡直前の用途に供すること、交換譲渡資産の価額と交換取得資産の価額の差額がそのいずれか多い方の価額の2割以内であること、交換の特例をうける旨を記載した申告をすることもっとも、この要件のすべてに当てはまる場合であっても、交換による取得資産とともに、金銭その他の資産を取得したときには、その取得した金銭の額およびその他の資産の額すなわち交換差金に相当する部分の譲渡資産については、譲渡所得が課税されることになります。
 この同種の固定資産の判定は、次に掲げる区分により行われます。
 土地(建物または構築物の所有を目的とする地上権および賃借権並びに農地法に規定している耕作権を含みます。)、建物(これに附属する設備や構築物を含みます。)、機械および装置、船舶、鉱業権(租鉱権や採石権モの他土石を採掘しまたは採取する権利を含みます。)
 同種の資産の交換とは、次のような例です。
 土地と土地の交換、土地と借地権の交換、農地と耕作権の交換、建物と建物の交換、建物と建物やその附属設備の交換、
 したがって、土地と鉱業権、建物と土地というような交換は、この特例の適用はされません。
 交換の対象となる土地には、立木その他独立して取引の対象となる土地の定着物は含まれませんが、その土地が宅地である場合には、庭木、石垣、庭園(庭園に附属する亭、庭内神し、その他これらに類する附属設備を含む。)その他これらに類するもののうち宅地と一体として交換されるもの(建物に該当するものは除かれます。)は含まれます。
 交換の特例の対象となる耕作権とは、耕作を目的とする地上権、永小作権または賃借権で、これらの権利の移転、これらの権利に係る契約の解約等をする場合には、農地法第3条第1項(農地または採草放校地の権利移動の制限)、第5条第1項(農地または採草放校地の転用のための権利移動の制限)または第20条第1項(農地または採草放牧他の賃貸借の解約等の制限)の規定が適用されるものをいいます。
 したがって、これらの規定の適用がないいわゆる事実上の権利は、耕作権には含まれません。
 建物に附属する設備および構築物は、その建物と一体となって交換される場合に限り建物として所得税法第58条の交換の規定の適用があり、建物に附属する設備または構築物は、それぞれ単独には同条の規定の適用はありません。
 2以上の種類の固定資産を同時に交換した場合、例えば、土地および建物と土地および建物とを交換した場合には、土地は土地、建物は建物とそれぞれ交換したものとされます。
 この場合において、これらの資産は全体としては等価であるが、土地と土地、建物と建物との価額がそれぞれ異なっているときは、それぞれの価額の差額は、交換差金等として取り扱われます。
 同一の用途に供すること(用途の判定)取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したかどうかは、その資産の種類に応じ、おおむね次に掲げる区分により判定することとされています。
 土地、宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他の区分。
 建物、居住の用、店舗または事務所の用、工場の用、倉庫の用、その他の用の区分。
 なお店舗または事務所と住宅とに併用されている家屋は、居住専用または店舗専用若しくは事務所専用の家屋と認めて差し支えないとされています。
 譲渡資産の譲渡直前の用途は、例えば、農地を宅地に造成し、または住宅を店舗に改造するなどその譲渡資産を他の用途に供するために造成または改造に着手して他の用途に供することとしている場合には、その造成または改造後の用途をいうこととされます。
 固定資産を交換した場合において、取得資産をその交換の日に属する年分の確定申告書の提出期限までに譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したときは、この交換の特例の規定の適用があります。この場合において、取得資産について譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供するため改造等を要するものであり、その確定申告書の提出期限までにその改造等に着手しているときは、その提出期限までに同一の用途に供されたものとして取り扱われます。
 一の資産について、その一部分については交換とし、他の部分については売買としているときは、この交換の特例の規定の適用については、その他の部分を含めて交換があったものとされ、その売買代金は交換差金等として取り扱われます。
 交換のために要した費用の額を「譲渡資産の譲渡に要した費用の額」と「取得資産を取得するために要した経費の額」とに区分する場合において、仲介手数料、周旋料その他譲渡と取得との双方に関連する費用でいずれの費用であるか明らかでないものがあるときは、その費用の2分の1ずつがそれぞれの費用として取り扱われます。
 自己の所有する土地に借地権等の設定をし、その設定の対価として相手方から土地等を取得した場合には、土地の交換があったものとして、この特例の適用を受けられます。
 交換の相手方が、個人、法人、公益法人のいずれであっても適用となります。なお、法人税法についても交換の特例の規定があります。

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